XX年广州凯旋花园项目定位建议书.docVIP

凯旋花园项目定位建议书 广州市及区域房地产市场分析1.??房地产市场综述1.1.??广州市房地产市场整体走势回顾 1.1.1.??近年广州市商品住宅供求关系分析 从广州市区历年商品房的供求情况表（见图1-1）可以清晰看出，1993年6月由于中央采取宏观紧缩政策，商品房严重供过于求的状况逐步显现。1993－1995年广州市区（不含番禺、花都两区）商品房预售成交量与批出量之比从45％下降到24％，商品房空置率的上升，终于引起社会各界对商品房积压问题的关注。 1996年宏观经济运行基本实现了“软着陆”的目标以后，广州市商品房供求双方力量对比关系发生了微妙的变化。在商品房预售批出量增速放缓的基础上，预售成交量加速放大，预售成交量与同期批出量之比从下降转向大幅上升。从商品房供求关系整体走势来看，广州市房地产市场显示出了“柳暗花明”的迹象。1997年以来，市区预售商品住宅批出量波动幅度较大。1998年，由于楼市成交保持上升趋势，集团购房明显增加使发展商信心增加，发展商加快项目动工速度，使得当年的预售批出量比97年增长43%，是近年罕见的增幅。到2005年之后，商品住宅预售批出量逐渐放缓，99年比98年同期减小21.4%。而2005年的商品房市场正处于取消实物分房向货币分房转型的过渡期，商品房的预售面积比99年下降了4%，其主要原因是从2005年初起广州市国土房管局按有关规定对预售项目进行严格审批，使市场供应量明显减少。但自今年以来，商品房市场出现了明显的回升，商品房市场预售出现了大幅度增长今年上半年，全市房屋交易面积更比去年同期增长了24.59％，成交金额比去年同期增长24.55％。图1-1：广州住宅历年批准预售及成交面积 （单位：万平方米）资料来源：泛城市场研究部在登记成交量方面，因受实施住房货币化分配，结束实物分房政策，集团购房大幅减少的影响，1998年登记成交量出现大幅增长，之后转为持平或略有下降的趋势。而商品住宅成交登记量占预售批出量之百分比呈上升态势，在一定程度上反映出住宅市场供大于求的状况得到初步缓解。1.1.2????预售成交面积增大全市商品房销售保持增长的趋势，交投活跃。下图是广州市多层住宅和高层住宅从1996年至2006年第一季度的成交面积情况：图1-2：广州市高层、多层住宅成交面积（单位：万平方米）资料来源：泛城市场研究部从图1-2可以看出，高层住宅在市场中所占的比例越来越大。以2005年来例，2005年全年批准预售的高层住宅面积为343.16万平米，占住宅预售总面积的比重为63.2%，另一方面，高层住宅的登记成交量亦大幅增长，全年登记的高层住宅成交面积为345.69万平方米，与99年同期相比增长了18.39%，占住宅成交总面积的比重亦从99年的46%上升至61%，超过多层住宅的比重，达到历年最高水平。1.1.3.??住宅成交价格稳中下调广州市商品房价格受供求关系的影响，自1996年以来，住宅成交平均价格一直呈下降趋势，其中高层住宅的售价由于受到低价小高层住宅供应量上升的冲击，而导致成交价格大幅下滑（2006年第一季高层住宅成交均价比1996年下降30.64%）。见下图：图1-3：广州市高层、多层住宅成交价格（单位：元/平方米）资料来源：泛城市场研究部1.1.4.??二手交易市场转旺2005广州市房屋置换中心正式成立并投入运作，同时，多项税费减免政策的出台，均有效地推动二手房交易市场日趋活跃。2005年二手房屋交易面积（包括括楼花转让和私房交易面积）为125万平方米，与99年相比大幅增长了98%，二手交易面积与同期的预售商品房成交面积相比达到22%。2005年以后，随着二手市场的持续健康、稳定发展，一、二手市场的互相促动，令二次置业者的比例亦有所上升。1.1.5.??空置面积有所增加虽然成交量大幅攀升，逐渐消化部分住宅供应的同时，空置房面积却更高速度增长。从广州市去年的情况看,2005年全市商品房空置量为584.09万平方米，空置率达23.6%（其中住宅空置率为16%），同比增长20.3%，大大超过了商品房库存10%的合理空置率。其中空置1年以上的积压商品房为360.76万平方米，占总量的61.8%，均属早年盲目开发的项目，外型陈旧、功能落后、空置年限长，故市场难以消化。1.1.6.??购房消费结构现时广州市的户均人口呈逐期减少的趋势，居民家庭规模趋向小型化，据调查统计，现时广州市居民家庭规模的结构以三~四人一户所占的比例最大，为68.66%，从总体发展的趋势来看，中小户型将成为广州楼市的主流。福利分房结束后，购房的主流将集中在中等收入消费层。虽然说追求宽敞、舒适的生活空间是多数人的愿望，但毕竟支付能力才是消费者购房选择的最终决定因素。据广州社情民意研究中心的调查显