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广州大马站商业中心专案前期发展行销策划报告 二零零六年二月 目 錄 第一篇 市場調研篇 错误！未定义书签。 前 言 错误！未定义书签。 第一章 調研概述 错误！未定义书签。 一、調研目的 错误！未定义书签。 二、調研方式 错误！未定义书签。 第二章 宏觀環境分析 错误！未定义书签。 一、廣州市總體城市研究 错误！未定义书签。 二、廣州市經濟發展狀況 错误！未定义书签。 三、廣州經濟發展的特點 错误！未定义书签。 第三章 廣州房地產市場研究 错误！未定义书签。 一、廣州房地產開發現狀及發展 错误！未定义书签。 三、廣州商業地產供應的特徵 错误！未定义书签。 第四章 廣州主要商業、商務發展狀況分析 错误！未定义书签。 一、廣州主要商業區的分佈及構成 错误！未定义书签。 二、廣州主要商務區的分佈及構成 错误！未定义书签。 三、北京路商圈分析 错误！未定义书签。 第二篇 項目定位篇 错误！未定义书签。 第一章 項目概況 错误！未定义书签。 一、專案基本狀況 错误！未定义书签。 二、專案整體技術經濟指標 错误！未定义书签。 三、專案相關規劃資料 错误！未定义书签。 第二章 專案區域環境分析 错误！未定义书签。 一、商業專案與區域環境 错误！未定义书签。 二、區域分析 错误！未定义书签。 三、千年商業繁華，演繹不落幕的時尚經典 错误！未定义书签。 第三章 項目SWOT分析 错误！未定义书签。 一、Strengths——優勢 错误！未定义书签。 二、Weaknesses——劣勢 错误！未定义书签。 三、Opportunities——機會 错误！未定义书签。 四、Threats——威脅 错误！未定义书签。 第四章 項目發展思路 错误！未定义书签。 一、專案開發運營目標和取向 错误！未定义书签。 二、專案運營的目標和取向 错误！未定义书签。 三、目標實現的保證 错误！未定义书签。 第五章 項目定位 错误！未定义书签。 一、項目定位思考 错误！未定义书签。 二、項目形象定位 错误！未定义书签。 三、項目市場功能定位 错误！未定义书签。 四、定位的支撐點 错误！未定义书签。 五、項目定位延展構想 错误！未定义书签。 六、檔次定位 错误！未定义书签。 七、目標客戶定位 错误！未定义书签。 八、價格定位 错误！未定义书签。 第六章 規劃調整建議 错误！未定义书签。 第三篇 項目招商策略篇 错误！未定义书签。 第一章 總體戰略思路 错误！未定义书签。 一、鎖定招商對象 错误！未定义书签。 二、挖掘專案價值 错误！未定义书签。 三、確定行銷推廣體系 错误！未定义书签。 四、推廣工具內容 错误！未定义书签。 第二章 市場推廣及形象包裝策略 错误！未定义书签。 一、總體思路 错误！未定义书签。 二、推廣策略 错误！未定义书签。 三、市場推廣說明： 错误！未定义书签。 四、包裝策略 错误！未定义书签。 五、基礎系統設計綱要 错误！未定义书签。 六、行銷通路包裝 错误！未定义书签。 七、專案整體外部包裝建議 错误！未定义书签。 八、形象宣傳包裝 错误！未定义书签。 第三章 招商策略 错误！未定义书签。 一、專案成功的要素 错误！未定义书签。 二、價格策略 错误！未定义书签。 三、招商優惠條件 错误！未定义书签。 四、專案入市時機規劃 错误！未定义书签。 五、招商租期策略 错误！未定义书签。 六、招商合同要點說明 错误！未定义书签。 第四章 項目運營 错误！未定义书签。 一、專案管理組織架構圖： 70 二、現場管理及控制： 错误！未定义书签。 三、招商的執行管理 错误！未定义书签。 第一篇 市场调研篇 前 言 非常感谢广州捷利房地产开发有限公司给予我司工作的认同。侨乐中国将以多年的房地产营销策划经验及利用全公司的整体资源全情投入此项目的工作。 在前期策划工作中，我司先作了一个系统性的市场调研，此次调研工作由市务部统筹，动用了我司的相关部门的众多人力，由于时间比较紧迫，我司已尽可能地从调研的内容设计、数据分析上满足策划对市场参数的基本要求。 调研内容的时间性是以2006年2月底为最后时间。 本报告一切数据及数据力求精确，但仅供阶段性参考之用。 侨乐服务（中国）有限公司 二零零六年二月 第一章 调研概述 对于一个商用物业的前期开发与定位来说，必须以市场为导向，系统地研究与项目相关的现时主要的商业经营网点（商场）、写字楼是本次调研的关键。 一、调研目的 本报告旨在为广州越秀区大马站商业中心做市场调研。调研的目的在于通过科学、规范、系统地收集现时广州越秀区商业经济情况，为项目的定位、产品的设计及营销推广提供基本依据，最终支持发展商的前期开发与项目后期经营。 具体调研的目的包括： 了解广州市的城市发展 了解广州房地产发展状况 了解广州市商业、商务发展状况 了解现时越