XX年广州豪宅市场分析.docVIP

第二部分 豪宅大市场分析 一、06年广州市场分析 1、06年1-7月成交数据 1.1各月成交对比表(全市十区) 月份 一手 二手 成交面积(万㎡) 成交均价(元/㎡) 成交面积(万㎡) 成交均价(元/㎡) 1月 85.15 5564 61.62 3030 2月 70.41 5985 35.63 3044 3月 87.47 5997 43.86 3313 4月 93.32 6253 52.26 3400 5月 55.86 6097 48.69 3465 6月 107.08 6380 63.54 3584 7月 65.11 6848 53.85 3433 2、房价变动情况 ◆ 住宅销售明显下降在房地产新政实施以前的前4个月，广州市的销售依然有一定程度的增加，5月11日之后，对5月份下半段产生的影响还未能全面反映到该统计数据中去由于统计数据和实际的销售数据相比有一定的滞后性，5月中后期的广州销售起码比去年同期下降30%。◆ 新政效应初步显现?房地产新政实施以来，投机型的炒家早已离场，在一轮大浪淘沙以后，现在还留在市场上的买家，基本上是以自住为目的的。其中，不少自用型的买家，已经有了一段时间的观望。普遍观望的存在，也直接造成了市场上的成交总金额下降。????◆ 6月交投仍嫌冷清到6月底，广州楼市开始有回暖的迹象经过大约一个月时间的观望期后，不少有实际购房需要的买家开始重新回到市场上来。而近期发展商们也纷纷出台一系列的促销和活动来维持人气，在发展商的努力下，广州楼市成交似乎有所回升在经过了个月的新政后，广州楼市已逐步回暖，消费者的观望情绪也逐渐转淡由于年代久远，产权关系复杂，广州第一、二代豪宅在市场上的流通量已很少，只有少量如华侨新村别墅在市场上的租售还算活跃，但对房地产市场的影响已很微弱。改革开放后，广州经济发展迅速，处处商机涌现，吸引了不少港商来穗投资，豪宅的需求量也大幅增加。随之产生了新生代的豪宅，它的产生与其地段、景观、产品和生态是分不开的。研究广州豪宅市场的变迁，了解和掌握广州豪宅市场变化的特点，有两种：一种是按年代来划分和研究，一种是以形态来划分和研究。按年代划分可以将豪宅划分成为一代、第二代和第三代豪宅；以形态划分可以将豪宅划分为地段、景观、产品和生态豪宅。这两种方法都可以从不同的角度来观察和展现广州豪宅不同时期的不同特点，我们可以从这些分析和研究中把握广州豪宅变迁的轨迹和今后发展的趋向。按年代划分的广州豪宅从不同年代对别墅的“根源”进行追溯，不难发现广州早期豪宅中的西关大屋、老别墅和小洋房大多都是富豪和官吏栖居的宅院，且以年代、身份和地位的不同而分布在几个相对独立的区域，如西关、沙面和东山；而现代豪宅的开发重点也是一直倾向于社会先富起来的成功人士或者社会精英，大多是以形态和时间的不同而分布于东山、天河和白云区及郊外；也正因为豪宅所具有的财富和地位的象征意义，才会引发人们如此强烈的关注。 第一代豪宅代表作：沙面租界别墅、西关大屋、东山官邸 上个世纪20-30年代，英、法强租了沙面，建起了由150多幢欧式风格别墅组成的别墅区。这些建筑风格各异，展现了欧洲各国建筑风采和特色，与沙面岛的江景和榕树融为一体，形成独特的沙面景观和人居环境；还有一些中西合璧的别墅和小洋楼坐落西关和东山，主要是西关商贾和东山官僚的栖居地；而最具岭南建筑的特色和风采的早期豪宅建筑当属西关大屋；这些早期豪宅建筑可以算是历史上广州私人别墅和官邸豪宅的起源。 第二代豪宅的代表作：东山新河浦、华侨新村 到了20世纪40年代~60年代初，广州第二代豪宅开始出现东山新河浦和华侨新村。在东山新河浦一带崛起了一个私人别墅群，绝大部分是海外回乡华侨买地自建而成，与东山农林上路一带的官邸豪宅相比，要少一些豪华和气派，但独立的门户和庭院，则是一般的市井民居所无以相比的；而位于环市东路上的华侨新村，占地约70万平方米，拥有花园式独立别墅170多座、公寓200多座。华侨新村的绿化、学校、运动场等设施齐全，是建国初期专门为归国华侨兴建的，这在当时是全国城市中最大的华侨住宅区，也算是广州第一个带有商品房属性的别墅群，其中80%~90%为华侨购买。 第三代豪宅的代表作：二沙岛豪宅、白云堡豪宅、汇景及滨江、珠江新城和郊外豪宅 第三代豪宅起源于20世纪90年代，广州经济高速发展，处处商机涌现，吸引了不少港商来穗投资，豪宅别墅的市场需求量也大幅增加。正是看到了其巨大的利润空间，城建集团、新世界、白云堡和侨鑫等大发展商，充分利用二沙岛、白云山、珠江等稀缺的自然环境资源和优势，开发了新世界花园、金亚花园、白云堡和滨江东等豪宅和别墅社区，为广州豪宅和别墅的现代化提供了样板、模式和经验；进入新世纪，侨鑫、恒大和香江集团等发展商又开发了汇景、金碧华府和锦绣香江等有代表性的豪宅