XX年度商丘阳光水榭花都开盘前营销推广方案.docVIP

商丘阳光·水榭花都 2007年度开盘前营销推广方案 一、2007全年财务指标 财务指标 具体数据 全年回款 8000万元 住宅价格 1700元/平方米 商铺价格 4500元/平方米 住宅面积 69762平方米 商铺面积 6298平方米 住宅总价 11859.54万元 商铺总价 2834.1万元 财务指标理解： 面临8000万的销售任务和仅有6、7两个月的原始客户积累时间来讲，我们的压力很大，在这么短的时间内需要去化大量的房源，常规的推盘手法无法适应我们的去化速度，因此我们需要采取特殊的方式进行项目操作。第一，我们要在短时间内大量积累客户；第二，加速客户的转化；第三，加速项目回款。 二、财务指标分解 全年8000万回款任务 住宅部分 商业部分 总回款 6650万元（83.1%） 总回款 1350万元（17.9%） 销售面积 38235.3平方米 销售面积 3000平方米 单套面积 114.7平方米 单套面积 60平方米 销售数量 334套 销售数量 50套 单套总价 19.94万元 单套总价 27万元 备注： 住宅单套面积为住宅类平均单套面积=住宅总面积÷住宅总套数=69762÷608=114.7平方米/套。 月度销售任务分解（住宅） 月份 销售套数/套 /万元 8月 130 2592.2 9月 50 997 10月 60 1196.64 11月 60 1196.64 12月 34 677.96 总计 334 6660 客户到访分解（住宅） 月份 D级客户到访量/组 8月 1665 9月 793 10月 952 11月 952 12月 539 月度客户到访曲线图 三、营销节奏 根据目前的工程进度和重要时间节点安排销售时间轴如下： 具体时间安排 四、营销策略 1、价值体系 （1）基本价值层面 建筑类型——标准多层产品 城市区位——城市核心居住区 居住尺度——一梯两户、南北通透、采光通风、高使用率、和谐的面积尺度 景观绿化——规划和景观精致、巧妙 市场机会——机不可失，错过后悔 品牌保证——品牌企业，新加坡上市公司 （2）附加价值层面 居住产品是社会消费中最大众化的产品，衣食住行，任何一个人都需要，因此居住的本质不在于新奇特，不是一个时尚的东西，而是一件生活必需品。我们经常讨论的一点：什么样的东西才能历久弥新，拒绝潮流、拒绝时髦，符合生活本来面貌、值得百年品味的，才是市场主流的建筑产品。其实，即使富翁，也要过正常人的生活，而不是穷奢极欲。因此，阳光·水榭花都从物质层面上升到精神层面应该是: 一种真正满足居家生活品质的、一种城市主流生活方式的城市宜居产品。 2、营销手段及渠道 在商丘街道的所有交叉口、商业场所门前、停车场、重点企事业单位门前设置覆盖商丘繁华区的网点布局，共50个，每个网点派2名发单员，每个网点每天往现场送4组客户，每天共积累客户200组。3、阶段分期 通过财务指标分解和客户到访分解之后，我们可以明确的看出，2007年阳光·水榭花都项目销售时间短、任务重，如何在短期内引发市场关注，保证足够的客户到访量成为解决全年销售问题的关键。 第一阶段：蓄客期（6月16日-7月1日） 策略思路：围追堵截、海量积累 在商丘街道的所有交叉口、商业场所门前、停车场、重点企事业单位门前派单，同时借助于公关活动及户外、围墙、道旗等媒体的配合，采用密集轰炸和网点式覆盖的办法，在短时间内造成轰动效应，迅速完成客户积累。 策略目的： ／短期内提升市场人气和到访量，为项目销售做好充分的客户积累，并为下一阶段的工作开展做出指导。 ／在短期内缓解甲方销售指标压力，为我们赢取更多的市场机会及销售时间。 ／短期内迅速引发社会的强烈关注，对市场内的同类竞争对手进行痛击。 第二阶段：内部认购期（7月1日-8月18日） 策略思路：制造热度、品牌拉升 在项目缺乏现场体验和良好感受的情况下，从7月1日到27日之间，前期通过公关活动营造情感诉求，后期通过集中认购的方式和现场火爆认购场面制造紧张气氛。 策略目的： 保持项目的持续关注度，同时通过一系列公关活动，丰富项目性格，制造产品魅力，培养客户的购买忠诚度。 第三阶段：公开发售期（8月18日之后） 策略思路：转化和继续积累 通过会所、展示环境和商业街的开放，营造项目良好的现场体验。同时借助于现场活动促使前期积累客户的集中转化和成交。 策略目的： 迅速消化前期积累客户，借助现场活动积压前期积累客户的转化，并展开新一轮的客户积累。 １、形象定位 ２、个性写真 ３、SLOGAN 主流生活 城市宜居 ４、推广核心 阳光水榭花都 主流生活 城市宜居 ５、广告策略 ６、销售策略 ７、传播策略 以“整合营销传播”为原则，紧扣推广核心，主要以公关活动为主，引发市场关注和维