XX年度长沙别墅市场分析.docVIP

2006年度长沙别墅市场分析(图文) “别墅”这一名称是中国的称谓，实际上英文语系中它涵盖了两种物业类型：一种是HOUSE，一种是Villa。直译过来即一种是“房子、住宅”；另一种是“庄园、城堡”；而第二种才是真正的“别墅”，一种带有诗意的住宅。 那么，如何区分Villa和House呢？《宋书?谢灵运传》中有“修营别业，傍水依山，尽幽居之美”。“别业”，是“本宅”之外的又一房产，而并非常居之所，是供富贵人家修身养性的地方，即英文系中的Villa，简单地说，就是第二居所，而HOUSE则是第一居所，是一个家，因此，与House对比，Villa属于理想，而House则属于现实。 事实上，国内目前房地产市场所销售的大部分“别墅”，并不是Villa，而是HOUSE。设计House时，我们想得更多的是布局如何合理，分区如何明确，家里要住几口人，东西往哪儿放，车往哪儿停，一切都与锅碗瓢盆之类有关系———这是居家过日子。而设计Villa时，最重要的是看它符不符合我们的理想：如果亲水是你的理想，那么就要看这个Villa是否跨到了水面上；如果登山是你的理想，那么就可以干脆把本色的岩石贴到Villa的墙面上……所以，House大多建在城里或者靠近城区，而Villa往往置于山野之间。 第一章? 别墅产品在中国及长沙的发展 一、别墅在中国 中国最早的别墅记载应追溯至殷墟时期，《史记?殷本记》中提到的“囿”、“苑”和“台”其实就是别墅最早的雏形，《晋书谢安传》中有“安方与谢玄围棋赌别墅”的记载第一次提到了别墅的概念。 在中国的传统建筑中，别墅多数表现为私家园林，如明代盛行于苏州的一部分私家园林，清代的承德避暑山庄，北京的颐和园，圆明园实际上都是别墅的概念。中国古代别墅与国外别墅在定义上是一样的，即当人们的生活富足之后，其居所也会发生第一居所和第二居所的分立。换而言之，人们这时不但要有生活，还要有度假；不但要活得现实，还要活得诗意；不但要生活在此处，还要生活在彼处。这样，就有了别墅。 到了近代，在民国以前，多以传统民居为主，从目前保留下来的民居看，富人及官宦人家居住的房子，大多都是精品，一方面体现了中国的传统文化，另一方面又体现了强烈的地域特色。但是，在鸦片战争前后，即在很多地方变成殖民地以后，殖民文化带来的欧美原版别墅建筑的植入，曾经一度改变了中国别墅的类型，并且逐渐成为有钱人住宅形式的主流，例如上海的石库门洋人居住区。 建国后中国别墅一度成为神秘群体的符号和历史的遗迹，更多的与政治及国家利益联系在一起、如庐山别墅群、北戴河度假别墅群等。改革开放时期，中国的别墅概念与经济同步绽放出千姿百态的盛开状态，这期间又经历了几个发展阶段，在二十世纪末期，主要是以学习国外的建筑形态为主，这个时期产生了大量的欧陆风格建筑群，进入新世纪后，市场逐步的清醒，更多的专业人士关注到市场的发展，针对别墅的现状也产生了很多的争论和研讨，中国的别墅市场开发逐步进入到具有中国特色的开发阶段，总体来讲别墅在中国虽然发展了几千年，但仍是一个热点话题，吸引着社会民众特别是高收入群体的关注。 二、别墅在长沙 时间从二十一世纪初期到目前的七年发展历程中，长沙的别墅市场经历了二个阶段，分为雏形期和发展期。 2004年前作为第一阶段，这是长沙市别墅市场的幼齿期。以悦禧国际山庄、静园山庄、荷塘月色（山水英伦前身）为代表的前期阶段，这个时期的别墅在规划、品质、园林设计、会所、物业等各方面尚处于探索阶段，基本是概念的附加。后期以水云间（一期）、同升湖（一、二期）、金鹰城?圣爵菲斯、御景龙城为代表，以其古典欧陆式建筑、山水前庭、当时较为少见的高尔夫球练习场和平面包装、推广赢得了市场。这个阶段的别墅产品有了一定的别墅气质，完成了长沙别墅市场的蜕变，客户群以最早的积累了一定财富的人员为主，这些人员的财富积累往往是通过较有争议的渠道，因此他们对别墅的追求更多属于形而上的虚荣追求，财富人士的不断增加，产生了巨大的市场空间，促使了长沙别墅市场第二阶段的快速到来和急剧发展。 2004年后作为长沙别墅市场发展的第二阶段，在很短的时间内达到了一个发展的高潮期，经过2005年的预热2006年达到了一个供给的井喷的状态，全市在售及推广的项目达到二十个，长沙进入到一个别墅的黄金时代，这个时期的长沙别墅市场出现了共荣局面，各种特色别墅蜂拥而出，欧式、纯英式、地中海风格、中式湖湘风格均有代表。个性的差异满足了不同层面的客户源，形成了较为成熟的市场规模，这个时期市场上代表的别墅项目主要有：长沙玫瑰园、星语林?汀湘十里、蔚蓝海岸、威尼斯城、绿城青竹园、岳麓山公馆（推广）、比华利山（推广）、早安星城（推广）、南山?苏迪亚诺（推广）、鹏基诺亚山林（推广）等。 本案主要针对长沙2006年的别墅市场进行总结和对比分析，并对长沙别墅市场的未来