XX年成都房地产市场分析报告.docVIP

前言 调查目的： 了解在城东二环沿线老成仁路区域以及城东各板块房地产供应市场情况以及区域内需求情况； 了解城东住宅市场供应竞争情况以及城东住宅需求情况； 寻找城东成仁路及沙河区域房地产开发最有发展的市场机会； 寻找项目开发的可行性方向以及竞争方向； 为项目的产品发展以及市场 营销等方面提供可行性支撑； 第一部分 成都市房地产市场发展现状 房地产整体开发状况 2006年1-8月成都市房地产开发投资365.17亿元，同比增长31.5%，其中住宅投资252.22亿元，同比增长46.6%，各累积月份房地产开发投资额同比增幅快速增长，全市房地产开发投资稳步上升。 今年上半年全市商品房新开工面积1105.29万㎡，同比增长了1.2%，其中商品住宅新开工面积920.79万㎡，同比增长5.5%，涨幅不大，显示出开发商对市场的判断比较谨慎；不过，从单月走势来看，3-8月商品房及商品住宅的新开工面积呈逐月增长的趋势，市场保持了稳定的增长态势。 成都市区总交易量分析 2006年1-9月五城区累计成交商品房675.3万㎡，其中，第二季度成交量最大，为234.75万㎡，分别比第一季度和第三季度多出了27.05万㎡和1.9万㎡。一方面因为每年的4、5月份通常为楼市的热销期，众多楼盘都会选择这个时间段开盘，而春交会的举行同时也积极的促进了房产交易，从另一个方面也反映了成都楼市稳步发展的态势。 （图一：成都市2006年1-9月商品房交易面积） 成都五城区房地产供应市场现状 成都市五城区概况 （图二：成都市五城区房地产区域划分示意图） 市中心 府南河的整治工程，带动了沿岸房地产的开发，大量“亲水”概念的房地产项目应运而生,城区面临有史以来最密集拆迁地块规模虽小，口岸却成熟《成都市核心区控制性详细规划》的出台，使成都市中心区的功能定位进一步明确，将形成一个以商业办公、文化休闲与旅游观光为主的核心区。电梯公寓和商业地产成为开发商的选择。新口岸如青石桥、盐市口、大慈寺、东大街昂贵的地价决定一环路内多层的绝迹。低价房的持续繁荣。但是，城东并非是低端市场的代名词，它正延伸出城东南片区中高端市场的繁华。、城北楼市仍然是买盘大卖盘小，商业地产项目带动的人流需求量未得到满足，五块石等地方小规模社区受宠，价格虽然未能有所突破，销售却不愁。?10年开发，棕南棕北、玉林桐梓林新棕树的时候。城南副中心的政策性投入带来的增量华阳彻底融合 （图三：成都市各行政区域商品房交易面积比较） 供应特征 各区域供应情况 2006年1-9月，成都市主城区商品住宅新增供应面积为575.19万㎡，其中城南和城西仍然是成都新盘供应的热点区域，新增供应量分别为167.61万㎡和216.78万㎡，同比分别上升了45.2%和41.4%；城东区域供应量同比则减少1%，供应量为148.24万㎡；而城北由于区域居住价值尚未完全得到购房者的认同，大部分片区的发展十分缓慢，新增供应比较少，仅仅只有34.02万㎡，远远低于城西、城南和城东的供应水平，但同比仍然增长了6.9%，可见城北区域的发展潜力很大；上半年供应量最少的是城中区域，由于受大土地资源稀缺等因数的影响，城中区域上半年供应量仅为8.54万㎡，同比下降了76.1%。 　 城东 城南 城西 城北 城中 供应面积（万㎡） 148.24 167.61 216.78 34.02 8.54 同比 -1% 45.2% 41.4% 6.9% -76.1% 供应套数（套） 14535 14375 18594 3469 913 （图四…表一：成都市2006年1-9月各区域商品房供应比较） 各环域供应情况 上半年主城区供应的335.34万㎡商品住宅中，二环-三环区域的供应量最多，该环域上半年的供应量达到了177.35万㎡，约占主城区总供应量的一半，供应量同比上升了13.3%， 二环至三环区域是目前成都供应量最为集中的环域；另外三环外区域的供应量也比较多，达到了116.11万㎡，同比增长了71.7%，而二环以内三个环域的供应量均比较小，同比增幅也不大，其中内环内区域的供应量同比下降了82.1%，由此可见，目前成都主城区的住宅供应正逐渐向城市外缘扩展，三环外区域的供应量将逐渐增大。 　 内环以内 内环至一环 一环至二环 二环至三环 三环以外 供应面积（万㎡） 4.19 9.57 28.12 177.35 116.11 同比 -82.1% 18.3% 23.4% 13.3% 71.7% （图五…表二：成都市2006年1-9月各环域商品房供应面积比较）143.19万㎡，约占上半年主城区总供应量的四分之一。 　 60㎡以下 60-80㎡ 80-90㎡ 90-100㎡ 100-120㎡ 120-144㎡ 144-180㎡ 180㎡以上 供应面积