XX年成都龙里县消费者购房需求调研分析报告.docVIP

龙里县消费者购房需求调研 分 析 报 告 成都城中城房产经纪机构 目 录 一、项目SWOT分析 1、项目优势分析 2、项目劣势分析 3、项目机会分析 4、项目威胁分析 二、竞争对手写真 三、项目所遇到的问题与压力 1、人口及城市现状问题 2、产品创造力的压力 3、产品开发规模的压力 四、市场供应情况 五、消费者需求调研分析 1、研究方式 2、研究内容 项目SWOT分析 1.1优势（S） 1）、市场优势：区域市场正处于起步阶段，发挥空间巨大； 2）、规模优势：26万平米规模，具有大项目、大环境、大配套优势； 3）、景观优势：本案的规划除小区主景观轴线外，将山打造为公园将成为本项目在龙里最具影响力的亮点； 1.2劣势（W） 1）、板块内常住人口四万左右，流动人口量并不非常活跃；板块内大型工业、厂矿极为稀缺，经济指数跳动并不高；市场供应量较小，供应产品档次、规模较为平凡；具备丰富情感、实力买家均牵系外地； 2）、本案是贵司在龙里的首个楼盘，从板块区域来看，贵司属于“新公司”、“生人”，消费者对品牌极为陌生；市场处于起步阶段，消费者的接受层度受限； 3）项目板块在主城外，周边配套稀少，消费者的传统生活不易改变；且周边建筑陈旧，对本案的形象极为不利； 1.3机遇（O） 1)、区域市场发展起步阶段，对本案的发展极为利好； 2）、龙里至贵阳半小时生活圈，缩短了城市化生活进程，进一步拉近了与城市生活的距离； 3）、从城市生活发展来看，大城市向往安静生活到周边城市购房的趋势越来越明显； 1.4、威胁（T） 1）、由于区域配套设施的不完善，居住生活品质短期内将被人们质疑； 2）、项目地现有厂房及居民楼，在拆迁上花费不少时间；即使部份先动，且不易形成整体形象，会令消费者对项目质疑； 2、竞争对手写真 2.1、项目基本情况 项目名称 天佳城市花园 开发商 贵州龙里天佳房地产开发有限公司 项目地址 龙里县环北大道东段 代理公司 汉嘉策划 总建筑面积 9万平米 绿化率 30．8% 容积率 1．53 建筑密度 20．3% 销售均价 1500元/㎡ 产品形态 一期为6+1，二期为6+1及高层、独栋别墅 2.2、项目物业分析 本项目为目前龙里第一规模盘，两个组团构成；一期组团由6+1五栋组成，均有底层商业形态；发展商从推广的角度是以后期物业管理全封闭概念推广，但从项目自身情况看来，是不可能做到全封闭这一说法，因为整个项目由一条市政道路区隔，从物业管理的角度来讲，极为不利，也不能做到所谓的全封闭管理式小区。加之天佳城市花园的所有底层都有商业，使整个项目的安全性上得不到完整的保证。二期组团由6+1产品和两栋高层产品构成。 2.3、项目开盘情况 天佳城市花园一期开盘时间初步定于07年12月中旬，一期开盘推出320套（全推出），面积组成由79㎡—160㎡不等；开盘活动为VIP卡发售，一张VIP卡1000元，购房时可抵1万元总房款；若未购买物业，将在购买VIP卡后半年内凭当时购买的VIP卡收居于以退款；开盘后，一次性付款优惠9.9折。 2.4、销售中心现场情况 此项目售楼中心销售员极为不专业，无全面的咨询资料，且销售员的素质非常一般，对项目情况不了解，不能更好的回答客户所提出的问题；销售模式仅有坐销。 2.5、客户来源区域及推广方式 通过对此项目的现场了解，目标客户群95%来至于龙里本地；仅有5%的客户来源于贵阳及其它周边城市。 2.6、项目户型配比情况 户型 面积区间 物业形态 所占比例 2房2厅2卫 79㎡ 平层 14% 2房2厅2卫 83㎡ 平层 16% 3房2厅2卫 124㎡ 平层带入户花园 14% 3房2厅2卫 136㎡ 错层带入户花园 26% 3房2厅2卫 137㎡ 平层带入户花园 20% 4房2厅2卫 142㎡ 错层带入户花园 7% 4房3厅2卫 160㎡ 平层 3% 三、项目所遇到的问题与压力 整体思路：本部分主要是通对区域市场的不足点及问题提练，以及区域内竞争项目的客观、主观竞争态势的理解，找出项目所面临的压力与问题。 3、1、人口及城市现状问题 龙里县城流动人口极少，无主题商圈及生活模式，城填市民表现极为懒散；从目前来看，无任何配套齐全的小区物业，市民的娱乐生活不丰富，一到夜晚街上几乎不见人影。 3．2、产品创造力的压力 市场的低落，对产品的创新是最大的考验，如根据传统的模式生产，会使有实力的买家流失，再者对本案的品质提升会产生较大的弊端；创新产品的切入，则让消费者在接受层度上受限。 3．3、产品开发规模的压力 本案作为龙里县房地产市场上的大盘，同其它盘相比，具有规模优势，但由于三级城市市场容量及规模成长速度十分有限。在后期不可预测大盘不断出现，而自身的创新能力下降