XX年扬州市文汇西路地块调研及评估分析.docVIP

内容摘要 一、扬州城市背景分析 经济发展较快：人均GDP2005年19999元，2006年24105元，2007年GDP28543元. 居民收入低：06年人均收入12945元/人，07年15057元，远落后于同年GDP数据。 城市定位：地处江苏省中部，古城特色和生态环境较好，2006年获联合国最佳人居奖。 城市发展：润扬大桥的通车，火车客运站的启用，为城市发展提供助力。 人口：总人口459.3万，城区人口128万。 小结：经济开始进入快速发展期，但城区人口偏少。凭借交通环境的大幅度改善，城市有一定的发展潜力。 二、房地产整体市场 一级市场：2007年度扬州市市区住宅类房地产项目土地供应计划经市政府批准,商品住宅类房地产项目土地供应计划为170公顷(2550亩)，城市中心西移，西区地块成交价格不断攀升，区域热度较高，从2007年底成交三幅地块来看，均高于挂牌价40%以上，其中文汇西路、百祥路地块成交价高于挂牌价163.8%； 二级市场：06年供应量达298.1万方，成交面积384.8万方，供求比0.77：1，需求量环比大幅上升；01-06年成交均价年均增长1451元/㎡，07年继续保持增长，达到3388元/㎡，比06年末增长366元左右。 三、项目分析 421号地块 地理位置 文汇西路南、中心西路东 占地（㎡） 总建（㎡） 挂牌时间 72450 101430 2008年4月7日-5月8日17时 “70/90”要求 无要求 起拍总价（万元） 17931.4 增价幅度（人民币元） 5或5的倍数 交地时间 签订土地合同次日起180日内 交地现状 出让界线内拆成自然平整，基础设施及周边道路状况以现状为准 其它 东侧沿河保证不小于20米宽的公共滨河绿化，设置不小于2-3米的滨河景观道路 付款要求 1、成交现场支付挂牌起始总价的50%；2、成交后5个工作日内支付地价款需达到成交总价的50%；3、交地前付清剩余50% 单价建议（元/㎡） 5300 总销金额（万元） 54435.11 投资总成本（万元） 50936.44 投资单价成本（元/㎡） 4472.9 净利润（万元） 2079.65 净利润率 4.55% 点评 属城市规划建设中的未启动区域，有一定发展潜力；但目前地价难以承受 PS：现领取挂排文件企业有：浙江圣奥、上海绿地、上海晟元等40多家开发企业。 小结：根据对2008年4月7日扬州市区国有建设用地使用权421号地块招商公告的分析， 421号地块区位较好，投资额17931.4亿元，该项目比邻京华城住宅居住区，相信未来该区域将发展成为一个成熟高档居住区，是土地储备的较好选择。当然，目前周边环境较差，有少量村庄，其余多为规划道路和未开发地块，商业配套缺乏，区域内住宅尚处于刚开始发展阶段，周边规划居住用地极多，聚集京华城3期、和美地等大盘，区域内竞争一直比较激烈，此外，地块的前期付款要求8965万元，成交后5个工作日内支付成交总价的50%，前期资金可能会有一定压力，需要审慎分析。以上为本次调研分析摘要，请领导斟酌审定。目 录 PART1 扬州市情 2 一、扬州概览 2 1、概述 2 2、对外交通 3 二、区划、人口 4 三、经济情况 5 1、GDP增长情况 5 2、固定资产投资 5 3、人均经济 6 3.1人均可支配收入 6 3.2人均存款情况 6 3.3人均经济综合比对 7 四、城市规划 8 PART2房地产市场 9 一、房地产业“十一五”发展规划 9 二、一级市场 10 1、扬州2006年土地出让及07年土地供应情况 10 2、土地价格情况 11 三、二级市场 12 1、供求关系 12 2、房地产价格走势分析 12 3、关于扬州市商品房明码标价管理办法 13 PART3项目分析 14 一、项目基本资料 14 二、项目现状 15 三、项目SWOT分析 16 四、竞买流程 17 五、价格分析 18 PART4投资收益分析 19 一、421号（文汇西路）地块分析 19 PART1 扬州市情 一、扬州概览 1、概述 扬州地处江苏省中部，与镇江隔江相望，南濒临长江，北与淮阴、盐城接壤，东和盐城、泰州毗联，西与安徽省、南京、淮阴交界。境内有长江岸线 80.5公里，京杭大运河纵穿腹地，全长143.3 公里。扬州是全国首批24座历史文化名城之一，是中国首批优秀旅游城市、全国生态建设示范市、国家城市信息化试点城市、全国创建文明城市工作先进市、国家卫生城市和国家环保模范城市。 2、对外交通 公路:沪宁高速公路、宁通高速公路在扬州境内交汇，扬溧高速公路经润扬长江公路大桥直通苏南，沿江高等级公路、安大公路、淮江公路、盐金公路、仪扬公路等国省干线公路。 铁路:宁启铁路横穿扬州境内，已开通扬州至北京、上海、武汉、西