XX年方山项目可类比区域房地产市场调查报告.docVIP

2007-3-15 一、仙林房地产市场分析 一）仙林板块房地产发展轨迹分析 仙林地区从寂寥冷清的乡间旷野，历经了多年的建设发展，如今已经成为南京楼市一个不可或缺的住宅区域，其房产市场在产业发展、规划、交通配套改善的带动下，大致可分为以下三个发展时期： 1、亚东阶段（1998-2001年） 仙林地区属于城东板块的外围市场，依托于优美的自然环境和仙林农牧场，开发历史较早，最早出现的是以亚东花园城听泉山庄为代表的经济型别墅，同时辅以少量的公寓，是板块最原始的住宅小区概念，该阶段区域被称为“亚东”，仙林和大学城概念尚未成型。 代表物业： 仙鹤山庄、亚东花园城 2、别墅升级换代阶段（2002-2003） 2002年金陵家天下的一抛而红预示着仙林板块的物业水准提升到了一个崭新的历史阶段，同时由于仙林被规划为三大新市区之一，仙林大学城的逐步成型，仙林成为一个以人文为特色的区域市场，房价也跳跃性的成长，可惜好景不长，由于后续供应断层，堂皇转眼凋零，仙林随后迎来了短暂的蛰伏期，发展转向二手房市场。 代表物业： 金陵家天下、沁兰雅筑 3、市场回暖和重新放量阶段（2005-至今） 随着板块内的土地出让步伐和大学城中心区建设进程加快，仙林的住宅市场重新启动，先期别墅开发带来的人气不足的状况也将逐步被以亚东城为代表的公寓市场所改写，公寓的价格也突破5000大关，但由于板块的整体定位问题，低密度住宅将继续占据市场主导地位。 代表物业：东方天郡、亚东城、赛世香樟园 二）仙林楼市发展特征 作为一个以人文为特色的区域型市场，仙林板块依托于优美的自然环境和大学城发展，物业主要以低密度住宅为主； 作为主城人口的疏散区之一，受政府规划影响较大。随着仙林大学城和仙林新市区的建设加快，该区域将逐步吸引主城人口，成为一个真正意义上的高尚居住板块； 目前集中在中心区即仙林大学城附近率先发展，其他片区暂无发展，但随着仙林大学城各项基础设施的逐步成型，该区域的居住和投资价值越来越被看好； 近期供应量有限，项目各有特色，市场反应十分火爆 三）总体供销状况分析 1、总体销售状况良好，去化稳中有升 仙林总体供需统计表 楼盘名称 总体供应量（万㎡） 总体去化率 当前供应量（万㎡） 当前去化率 亚东城（05。3推） 50 48% 27.66 86% 东方·天郡（05。3推） 39 30.7% 16.7 73.5% 赛世香樟园（05。4推出 24 60.4% 15.3 94% 康桥圣菲（06。8推出） 5.4 61% 5.27 64% 金陵家天下（已售完） 5 100% -- -- 亚东花园城（已售完） 50 100% -- -- 尚东区 13.2 49% 9.7 67% 合计 173．4 64.1% 74.63 76.9% 名词释义： 总体供应量：是指该楼盘一共所拥有的总建筑面积。 当前供应量：是指该楼盘当前所推出的建筑面积。 当前去化率: 是指该楼盘当前供应量中所销售的建筑面积。 总体去化率：是指该楼盘到目前为止一共销售的建筑面积。 2、各产品供需状况 1）小高层、花园洋房销售相对理想，高层去化较相较缓 2）花园洋房（低密度住宅）呈现经济型与享受型房型较为畅销的局面 3）小高层和高层二房去化率相对高于其他房型，表明经济实用型房型较受市场欢迎 4）花园洋房各房源面积段中91-100㎡及复式较大面积段销售状况较好 5）小高层各房型面积段中经济实用的二房80-110㎡总体销售略高于其他房型面积段 6）高层各房型面积段中60-110㎡二房销售明显好于其他房型 二）价格 1、当前仙林地区总体价格水平达到5472元/㎡ 总体价格水平统计表 楼盘名称 累计均价 亚东城 4848 东方·天郡 5388 赛世香樟园 4903 康桥圣菲 6285 尚东区 5937 合计 5472 2、区域价格持续上升，增幅明显 区域价格走势增幅图(住宅类) 区域价格走势增幅图(低密度住宅类) 三）产品特征 1、产品类型比例中高层供应量最大 2、高层和小高层户型配套中以三房居多 3、花园洋房户型仍以三房为主导 4、仙林总体各房型面积段供应量中舒适型配比居多 5、101-110三房的花园洋房占到较大比例 6、小高层中面积在111-120平方的三房占主要比例 7、高层中三房舒适型和享受型户型面积相对较多 四）建筑风格 楼盘名称 风格 建筑类型 亚东城 现代简约 小高层、高层 东方·天郡 现代简约 花园洋房、小高层、高层 赛世香樟园 现代简约 花园洋房、小高层、高层 康桥圣菲 英式风情 低密度住宅 尚东区 中式现代 低密度住宅 四）本区客群分析 低密度高尚住宅区的购买群体主要来自于鼓楼、玄武、白下三个区域，南京周边的开发区和军工企业也贡献了一定的市场份额，外来力量较少； 低密度