XX年服务式公寓高端产品解析.docVIP

服 务 式 公 寓 产 品 解 析 二O一二年八月十五日  目 录 服务式公寓的起源和发展 服务式公寓的定义及特点 服务式公寓与普通酒店的对比 服务式公寓在北京兴起与发展 国际知名服务式公寓管理品牌简介 六、长三角主要城市服务型公寓代表项目 一、服务式公寓的起源和发展 服务式公寓最早源于欧洲，是当时旅游区租给旅客供其临时休息的物业，由专门管理公司统一上门管，既有酒店的性质，又有相当于个人“临时住宅”的特色。1976年第一批真正意义上的时权酒店在法国阿而卑斯山脉地区兴起，并很快在欧洲其他地区流行了，这是服务式公寓的雏形。 服务式公寓真正发扬光大则是在纽约。纽约作为国际大都市拥有巨大的人流量，也拥有很多商机，许多外来商务人士必须长期住在这些城市，但是由于买房负担太重，而酒店价钱比较贵而且没有家的感觉，所以很多人选择住在服务式公寓。因此，服务式公寓就这样于1980年在纽约应运而生，并且成为一种潮流，也成为纽约大量开发商的主打项目。 二、服务式公寓的定义及特点 服务式公寓的本质是酒店性质的物业，但却融合了酒店设施与家庭特色为一体，并提供低于酒店价格的中长期住宿服务。由于普通的酒店不会提供洗衣机、厨具等居家必备的电器，因此居家特色是服务式公寓与酒店的最大区别之一。 国际上，只有统一产权且统一经营的公寓才称之为服务式公寓；但在国内市场，关于服务式公寓大家容易相混淆的概念有“产权式酒店”和“酒店式公寓” ，这里先简单介绍一下这几个概念的区别。 产权式酒店由“时权酒店” 演变而来。“时权酒店”（TIME SHARE）是指由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施在特定时间里的使用权。相对于“时权酒店”，产权酒店则是进而买断产权而不仅是买断时段，即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般并不在酒店居住，而是将客房委托给酒店管理公司而获取投资回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。相对于服务式公寓，产权式酒店更像是为投资者“量身定做”，产权式酒店在购买时一般会签订一个十年以上返租协议，与客户约定一个租赁期和投资收益率。目前市场上出现的产权酒店的市场定位主要是为各类商务旅游、旅游观光和休闲度假旅游者提供住宿服务，是指分布在商务和旅游城市、旅游风景区、旅游度假区的各类以投资经营为主要目的的旅游星级酒店。 酒店式公寓的本质是公寓，但是借鉴了酒店所宣导的装修风格和服务理念等形式。上个世纪九十年代，一群地产营销人为了推广一个小户型项目在提高销售单价的策略上冥思苦想，如何将其推广出去，需要什么样的噱头，什么样的物业类型听起来购档次，单身公寓还是白领公寓，最终决定借助于服务式公寓的理念而提出看“酒店式公寓”的概念。随后“酒店式公寓”及其“变种”迅速推广到国内其他城市。严格的说目前市场上几乎绝大多数所谓的“酒店式公寓”均是为了配合宣传推广而提出的概念上的噱头，其本质都是提供高档物业服务的精装小户型住宅，提供的服务仅是普通住宅物业服务的升级而没有达到真正服务式公寓的服务要求。因此“酒店式公寓”的实质与“服务式公寓”存在着本质的区别。 因此我们下面所提到的服务式公寓的概念均是指国际定义上标准的服务式公寓，即统一产权且统一经营的公寓。 服务式公寓有如下特点： 1、服务式公寓强调的仍然是拥有良好居家氛围的居住功能，并且也会提供商务办公功能，如会议室、会客间等。此外还会提供类似于小型儿童乐园等为携带孩子的顾客提供的贴心服务。 2、服务式公寓是一种长期居所（相对于酒店而言）的物业，也不需要大量的酒店服务人员一对一的进行服务，相对于酒店而言，服务式公寓具有一定的价格优势。 3、服务式公寓必须有酒店一般完善的服务，在服务标准上与酒店相同。 三、服务式公寓与普通酒店的对比 对比项目 服务式公寓 产权式酒店 酒店 定位 定位于需要酒店服务但又要求价格较低、租期较长的客户 主要是为各类商务旅游、旅游观光和休闲度假旅游者提供住宿服务 短期住宿客户 产权 单一产权 非单一产权 单一产权 物业性质 酒店 多为酒店 酒店 物业管理 物业统一经营管理 物业统一经营管理 物业统一经营管理 出租/出售 不打散销售 先售后租（管理方统一出租） 以经营为主，不租不售 功能 有厨房 有厨房 无厨房 服务标准 提供酒店水准服务与管理 提供酒店水准服务与管理 全套酒店服务 开发商利润 资金回笼慢、升值空间大 资金回笼快、升值空间大（但利润需要与业主分摊） 资金回笼慢、升值空间大 四、服务式公寓在北京兴起与发展 服务式公寓起步于90 年代初期，随着北京国贸商圈的形成，出现了以国贸公寓、京广中心公寓、丽都公寓等具有代表性的项目。该些项目拥有共同的特点，即早期服务式公寓是作为五星级酒店的配套来经营的。 北京服务式公寓雏形是北京建国