XX年江西省工青市乘风花园市场调研分析报告.docVIP

写在前面 资我司承接乘风花园全案策划与营销代理工作以来。为使本项目成功销售，我司对本项目的宏观环境、竞争对手、项目现状、目标人群进行了全面解读。 从宏观来看，共青城作为一个人口仅5万，经济基础相对薄弱，对房产总需求有限的县级城市却有着巨大的房产开发供给总量。由于总供给大于总需求所以必然导致房地产市场竞争激烈。 从中观来看，近期房价的快速上涨使得购房者还不能坦然接受目前的价格，人们依然会将价格作为选择的首要因素，因此本项目在这一阶段受到低价入市开发策略的开发商冲击是必然的。下阶段的购房者又将受到更多新楼盘的吸引，从“后来者竞争优势”的理论来分析，这将极大威胁到乘风花园的销售。 从微观来看，乘风花园前期市场推广出现了诸多失误，基本上没有结合共青房地产市场特有的营销环境来制定相应的销售目标和战略，甚至没有专业的销售组织和有效的销售方法。这将给乘风花园带来较为长期的负面影响。 共读认为：“乘风花园”实际上是一个挑战多于机会的项目，绝不能盲目乐观或幻想奇迹。只有对项目进行科学详细的分析研究，根据共青特有的营销环境制定出相适应的市场战略，建立起高效的营销组织才有可能保障本项目成功销售。 共青是一个典型的房地产初级形态的市场，虽然目前出现了成熟的竞争项目，但不足以提供完整的参考和类比。我们只能通过对城市和房地产市场的深入调查来解决营销策划上的问题，并结合我们多年的成功操作经验，将本调查报告溶入实战，使本报告成为对项目成功运作的一次有利推进。 营销问题的确定，是市场调研成功的一半，能够解决营销问题的市场调研才是正确的市场调研。 那么，我们现在面临什么营销问题呢？ 问题一：城市规划对本项目的影响？ 问题二：项目卖给谁？ 问题三：项目卖多少钱合适？ 问题四：房地产市场未来价格趋势？ 问题五：项目的媒体通路怎么走？ 以上五大问题，是项目价值最大化的关键，是项目定位的核心，是引爆销售/实现最大收益的唯一保障！ 问题1：城市规划对本项目的影响？ 什么是房地产的提对房地产来说，市场环境大多是不可控制因素，169.2平方公里，规划城区面积70平方公里，建成区面积27平方公里，下辖三个镇（甘露、江益、金湖）及五个街道居民委员会。人口规模： 整个共青城人口6.5万人，其中城镇人口约5万人。 交通环境：共青开发区交通环境优越，昌九高速公路四通八达，距南昌九江仅60公里，南昌昌北机场近在咫尺，为来共青考察投资的商务人士提供了极大的便利。共青火车站被国家铁道部列为风景名胜站。水路直达鄱阳湖，与长江相连。 作为城市环境核心和经济发展支柱的房地产行业会随着城市的发展长期看好。 二、城市的发展和规划 城市房地产，必须事先了解消费者的构成、购买动力和购买行为特征，真正做到按照消费者的实际需求来的。 天福花园 共青大道 企业职工，外出打工人员，生意人 益和花园 南湖大道 企业职工 百利花园 南湖大道 企业职工，教师，做生意人 华远名苑 南湖大道 老师，企业职工，生意人 好旺角商住楼 共青大道 退休干部、企业中层、公务员 中心花园 共青大道 公务员、企业职工及部分生意人 我们对目前共青在售楼盘，进行了走访和调查，其中有效的客户职业类型大致分为分为企业职工、在外务工、生意人、政府公务员、教师、退休干部六大类，统计结果显示：企业职工、公务员、生意人是共青城的三大购房主体。 二、乘风小区客户群特征调查分析 为了更深入了解项目客户构成情况，我们特别针对同片区属于本公司开发的乘风小区进行了抽样，抽取了63位已经购买了乘风小区的客户进行了统计。 乘 风 小 区 年龄调查 付款方式 年龄段 人数 按揭付款 28 25—35 24人 公集金付款 14 36—45 24人 现金付款 21 46—55 12人 55岁以上 1人 从项目的购买方式里面大致分出项目的主客户群体，按揭购房客户主要是由企业职员构成，公积金购房客户全是公务员，现金购房客户里面包括生意人，外出打工人员。他们排名依次为企业职员44%，公务员33%，生意人和外出打工人员22% 2、乘风小区25-35岁之间的业主占总调查比例的38%， 46-55岁的占总调查比例的19%，55岁以上的点总调查比例的2%。购房的消费者的年龄特征为25-40岁，消费年龄年青化。 ■乘风小区客户群体区域统计： 城区 江益 甘露 金湖 星子 九江 德安 永修 南昌 外省 34 9 1 2 1 4 1 7 2 2 分析： 城区客户为乘风小区购房主体，比例高达54%，在已成交的63位业主中，通过合同查阅，按照购房区域划分为城区、周边乡镇、其它地区三块，统计结果为： 在63位客户中，城区客户购房34户，比例高达54%，远远超过乡镇客户19%的比重。 2、在乡镇客户中，江益的客户占总乡镇客户的75%，而甘露和金