XX年海口市国信大道项目前期策划方案.docVIP

国信大道项目前期策划方案 方案由： 海南天基伟业房地产投资顾问有限公司 于2009年7月4日提供 ◎天基伟业项目团队保留该文档的所有权利。本文档为机密文档，天基伟业拥有其全部权利； ◎任何对该文档未经天基授权的传播、使用、引用、演示、延伸使用都被绝对禁止。 目 录 一、区域市场分析 （一）供应分析 （二）需求分析 （三）价格分析 （四）结论 二、项目分析 （一）项目优势分析 （二）项目劣势分析 （三）存在的机会 (四)面临的威胁 三、开发建议 （一）项目定位 （二）客户定位 （三）价格方案 （四）项目建议 （五）销售策略 （六）现场包装 四、宣传推广方案 （一）媒体选择 （二）活动行销 总结一、区域市场分析 项目所在地属于海口的滨江片区，该片区属于海口目前开发热门版块之一，该居住地总面积为496.02公顷。其中一类居住用地面积为44.14公顷，二类居住用地面积为451.88公顷。居住人口为12.95万人，开发的强度类型为：多层中密度。整个区域版块属于海口城市规划的中心组团：重点完善面向岛内的综合中心功能（省会服务、居住、产业中心、金融商贸、文化中心、旅游接待等）。是海口城市复合职能的重要补充和延伸。 项目周边已具备较齐全的市政配套，如：海南文化公园；省图书馆；省博物馆；海口市妇女儿童医院；省实验中学；海南省体校；超市大卖场-大润发、海口经济技术学院内，将近500亩的大学校园设施配套等。能够给住户提供吃住行游玩一系列的配套服务，生活非常的便利。 （一）供应分析 1、总供应量分析 项目所属版块近十年来一直是中低档的居住类项目为主导，高档项目的市场供应很少，但近期随着市政配套日趋完善，城市中心的居住土地被不断的连续开发，可供开发的土地越来越少，海口整个城市不断向外扩展，加之按照“中强、西拓、东优、南控”的发展思路，以广阔的视野拓展海口的城市发展空间，逐步形成中心带动、轴线辐射、组团式的城市发展格局。中强：就是加强主城区建设，提升主城区水平。将府城、灵山等6个镇并入主城区，按主城区标准规划、建设、管理和发展。加快旧城区和城中村改造的步伐，力争五年内基本完成改造任务。加快“一园两湖”、美丽沙片区、大英山综合商务区等重大项目建设，将主城区建成核心商务区，原大英山机场的开发已提到日程上来。目前本项目周边的区域商品房的供应量如下，目前可供选择的有名门广场2期总建面为：23620平方（已在2008年1月10日开盘）；蓝水湾总建面为：20万（07年12月开始销售）以上项目现已销售结束。 2、物业类型分析 目前该区域物业中均为普通住宅。整体来看是均价以3600-4300元/平米的中档住宅居多，均价超过5500元/平米的高档项目，目前尚未出现，对已销售完毕的项目住户情况调查发现大多购买者以长期居住为主。 最近的除以大润发加盟为主体的盛达景都为商住项目外，其他项目均为纯住宅小区项目，无可比性。 3、物业品质分析 客户的理性选择影响着住宅产品的品质，开发商对于物业的定位越来越细分和明确。开发商无论在项目的运作还是在产品的设计上都比以往有所提高，具体体现在以下几个方面。 目标客户群体的细分 开发商品牌意识加强 注重环境规划设计 注重细节设计 从各个方面体现“以人为本”（如：户型设计、带装修出售、家具家电配套） 随着近年以来绿色佳园、省人大机关小区、盛达景都、名门广场2期、蓝水湾等中档楼盘的面世，将这一地区的物业品质和价位全面抬升。由于同类地区楼盘、档次相差，因此，同样是商品房，但不同楼盘社区业主的层次，以及管理却可能相差很大。 2、本区域内多数项目是以居住为主，部分项目已经形成较强的生活氛围。 该区域内项目入住率均较高，新楼盘的销售情况都较佳，如盛达景都2期也已在紧锣密鼓的开始准备前期销售了，较强的商业氛围和周边完善的市政配套给它带来了较高人气，不少新老客户保持着高程度的关注。随着海南文化公园；省图书馆；省博物馆；国兴大道市容改貌工程美舍河美化等等工程的陆续完成；该区域居住氛围日趋浓厚，因此该地区客户主要是以商住两用为主，现有客户主要是本土居民，但不少岛外打算长居的购房者也已把眼光停留在这方福址。 3、需求主要特点： （1）客户的构成比较复杂，白领、岛外人士、政府人员、附近居民均存在； （2）地缘性较强，大多数是在附近居住和工作的人群； （3）本区域的市政配套是吸引客户的主要因素； （4）近年来随着海口城市的扩张，此区域的吸纳量逐年增加； （5）主要以居住为主，存在投资客户，但所占的比例在逐渐增加； （6）中小户型更容易被市场所接受； （7）此区域不属于海口富人区，不少客户看好这一片区是因为基本不算高的房价，存在着较大的上涨空间。 （三）价格分析 1、本区域内在售项目不是很多，