“锐力#8226;领峰”项目市场分析报告.docVIP

“锐力·领峰” 项目市场分析报告 目 录 第一部分 项目大市场背景提示 第二部分 商品房市场供应情况分析 （注：07年10月至08年1月成都土地及房产市场跟踪） 第三部分 成都房地产大市场08年预判 第四部分 项目营销资源分析 第一部分 项目大市场背景提示 一、2007年大市场波动分析 ◎ 关键点一： 2007年6月7日 “新特区” 07年1－5月份中，2月份因受到中国传统节日的影响，房地产销售进入淡季，成交量有较大幅下降，其余月份均维持在190万平米左右的水平。 6月7日成都被确立为“新特区”，大大刺激了房地产行业。6月成交量获得了较大的提升，并在7月份探高至07年全年商品房成交量的波峰，达到284.5万平米，突破了以往成都商品房购买力的水平，而8、9月份则出现了一个相对正常的下滑。 ◎ 关键点二： 2007年9月27日 “新政” 9月27日央行推出房贷新政，成都楼市大受影响，10月份的成交量出现了大幅的萎缩，成交量仅为166.14万平米，成为07年市场的一个重要转折点。 政策打压、客户观望、开发商信心不足，都严重影响了成都房地产市场的发展，10月份住宅性质土地拍卖成交均价下降到了950.42万/亩。以及“二套房”房贷新政出台。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套 (含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。 ◎ 关键点三： 2008年春节 “77套” 根据成都市房产114网站最新成交数据统计，除夕至初六(2月6日至12日)，全市仅卖出77套房子，为近年来成都商品房销售“最冷”的一个春节。 据数据显示，春节七天，成都商品房市场6日、7日、8日三天仅成交3套住宅，9号、10号各为7套，11号为18套。直到12日，楼市销量才有小幅回升，以42套的成交量收市。 虽然春节历来是成交淡季，但今年受政策等方面的影响，楼市进入调整期，因此今年比往年更加明显，使得投资型购房降至谷底，严重拖累了楼市销量和价格，导致楼市购买观望气氛浓厚。 二、成都房地产大市场整体发展现状 1、2007年成都全域土地市场年度供应分析 ◎ 土地市场年度供应特点 2007年，成都市土地市场共发布拍卖和挂牌宗地411宗（其中流标后重新进入市场土地以最后一次供应为准），实际供应面积共计28796.06亩。 与06年相比，07年整体供应的土地宗数和面积均有不同程度的增长，其中供应宗数增加106宗，同比增长34.75%；土地供应面积增加4834.23亩，同比增长20.17%。其中主城区范围内实际供应土地129宗，供应面积为6145.37亩。 区 域 数量（宗） 比 例 面积（亩） 平均土地规模（亩） 主城区 129 31.38% 6145.37 47.63 郊 区 282 68.62% 22650.69 80.32 总 计 411 100.00% 28796.06 70.06 从今年土地供应的趋势可见，本年度的土地放量增长级主要集中在郊区（县）的土地供应，同比增长32.98%，说明开发商和消费者对于郊县置业的热情，另一方面也暗示了成都市政府有意引导城市化进程向外扩张的意图。 ◎ 商住用地供应占74.14% 根据供应土地不同用地性质分析，商住用地仍然是市场供应的主体，2007年供应土地中，商住用地供应面积20000余亩，占全年总供应面积的74.14%；其次是商业用地，商业用地的供应主要集中在主城区以及近郊区（县）内，供应面积约为全年总供应面积的10.14%；纯住宅用地的供应则主要集中在都江堰区域内，区域良好的自然条件使得区域居住价值得到很大的提升，住宅用地的供应占全年总供应面积的8.16%；其余包括工业用地、教育科研用地等用地供应则相对较小，仅为整体土地供应面积的7.55%。 ◎ 中小面积地块在土地市场中的供应比例持续上升 ◎ 土地价格自年初到年末呈现出抛物线状，其中最高点集中在7-9月 ◎ 成百地块以8800万/亩取得本年度成都市地价最高的桂冠 ◎ 郊区（县）供应土地平均规模超过80亩/宗 2、成都全域土地市场年度成交分析 ◎ 土地市场年度成交特点 2007年成都市土地市场共计交易土地301宗（统计时间截止为2007年12月 31日），成交面积21421.06亩，成交土地平均规模为71.17亩/宗，平均价格为331万元/亩。 与06年相比，07年成交土地宗数、面积和均价都呈现不同幅度的增长，其中成交土地宗数增加101宗，同比增长50.5%；成交面积增加14.38%；成交土地均价上升181万元/亩，同比上升120.67%，土地交易价格上升速度相当快。其中，主城区范围内成交土地118宗，成交面积为5775.58亩，总成交金额为5207