上海洞泾别墅项目市场研究1.docVIP

第一部分 上海房地产大市分析 一、2004-2005年房地产市场发展预测 1、房地产发展状况 2003年上海楼市在宏观调控下，热度已明显降温。但总体来说，没有大伤元气。市场基本保持平稳状态。目前，上海仍处于调控政策效应的释放期，其影响力至少持续一年以上。 1.1供求分析 调控见效不一，供需出现反差 这次宏观调控，首当其冲受到影响的是房地产开发企业。土地与项目的清理，原有规划的调整，银行信贷的收紧等。这一系列政策，都使开发企业受到较大制约，使项目的开发周期普遍延长，放缓。并直接影响到新项目的开工，以致使上海楼市的供应，受到明显的抑制。今年上半年，批准预售面积仅1100万平方米，同比下降了15.77%。新开工面积，同比也下降了5.17%。 这次调控对供应的抑制，见效快，效果明显。而对需求的抑制效果，却差强人意。只对投机炒作的虚拟需求，遏制明显，使房价涨幅一度趋缓，由于调控对供需两方面的见效不一，对需求的影响较小，致使今年上半年，预售成交面积，不降反升。痛痹竟增长了15.38%。成交量高达1470万平方米。 图(一) 04年上半年与03年上半年供求比较 由此，便是楼市供应再度紧张。好在有去年大量的积存剩余的供应量（约500万平方米），来弥补今年的不足，以使供需基本平衡，但供应仍然偏紧。 1.2成交分析 金融紧缩制约，投资需求缩量 这次宏观调控的一个重要措施便是金融紧缩的政策。其首当其冲