业主入住的管理.docVIP

第四节　业主入住的管理 　　一、业主(住户)入住前筹备工作　　竣工验收时间是在楼宇入住前一至三个月进行的，接着是住户入往时间。 　　(一)附典型的业主入住筹备时间表 　　1.竣工验收前三个月，公司任命管理处主任，房管员2人(收款1人)到位，组成管理处新的筹建班子；其 他人员根据工作进展需要，采取分步到位的办法，业主(住户)入住时，管理处各类人员必须全部到位。 　　2.管理处各类人员可按以下程序和时间到位，但应根据小区条件和实际情况进行调整(以下人员名额按 建筑面积5万平方米的住宅小区拟定)： 　　Ａ.入住前三个月，任命管理处主任，房管员2人(收款1人)到位，投入入住前房地产E网-/ 倍讯易-/ 的各项准备工作； 　　Ｂ.竣工验收前二个月，大厦消防中心值班人员3人(机电1人，给排水1人，电梯1人)进入现场，与机电 维修工程部人员一起，参与机电设备安装调试的监理工作，掌握大厦设备设施的基本情况和操作规程； 　　C.竣工验收前半个月，电工2人，给排水1人，进入现场，熟悉楼宇结构、公共配套设施和设备等，参加 竣工验收，配合房管员监督楼宇工程遗留问题的整改工作。 　　Ｄ.竣工验收前半个月，部分保安人员到位，上岗培训后，负责对所接受的物业守卫工作； 　　Ｅ.入住前一个月，管理处管理层人员到位，管理处挂牌办公； 　　Ｆ.入住前一个月，炊事员到位，食堂开餐； 　　Ｇ.入住前半个月，卫生人员到位，开始对区内环境和已接收的房间进行清洁工作； 　　Ｈ.入住前半个月，全部保安人员配齐上岗 　　Ｉ.入住前半个月，维修班组成立，人员配齐到位； 　　(二)入住工作方案制订 　　管理处成立后，管理处主任负责根据物业管理部编写的《物业管理方案》，编写管理处入住工作方案， 入住工作方案的内容包括以下内容： 　　1.核实《物业管理方案》中拟定的管理处人员配备情况； 　　2.根据小区的实际情况和《物业管理方案》中对小区管理的要求以及要达到的标准，拟定小区入住后在 加强治安、车辆管理、垃圾清运等方面的配套改进意见或整改措施，如下所示： 　　(1)治安方面：小区四周种绿篱或安装防护栏；增设报警系统；统一安装防盗网、防盗窗或铝金窗； 　　(2)车辆管理：增设区间道路标志；封闭小区由多个出入口到一进一出或二进二出等；增设自行车棚； 加固架空层车库； 　　(3)垃圾清运：增设垃圾池(屋)或垃圾清运站等 　　(4)楼道灯：改用节能灯(如：温感、声控或角摸式等) 　　3.拟定管理办公用房和员工宿舍的装修方案； 　　4.根据《物业管理方案》的开办采购计划，拟定分步购置计划； 　　5.制定入住流程； 　　6.印刷入住表格； 　　(三)协调工作 　　1.与供电局、自来水公司、石油液化气公司和邮局等单位搞好联系工作，保证住户入住后的水、电、气 等的供应。 　　2.代业主与电话公司联系电话安装事宜，争取现场放号，方便业主。 　　3.与学校、派出所和居委会联系，了解小孩转学和迁移户口的手续办理细节，以及有关联系电话，入住 时公告。 　　二、业主、使用权人入住　　业主、使用权人的入住是物业销售或租赁工作完成后，物业公司面临的又一项具体工作。物业公司应根 据自己对物业的了解和熟悉的情况，拟定合理的入住程序，使业主、使用权人方便入住。并配合业主及使用 权人对物业状况进行验收。此外，为了清楚地界定业主与物业公司的权利、责任与义务，使业主、使用权人 更好地遵守物业管理的规范，还须认真推敲和制定物业管理合同与物业管理公约。从而建立物业公司与业主 、使用权人的新型关系，使各方面形成“合力”，推动小区或楼宇的物业管理水平。 　　(一)业主、使用权人入住的程序 　　业主及使用权人的入住，有些房地产公司习惯地称之为“入伙”。它是指业主或使用权人根据购买或承 租物业的契约规定，在交付各项费用和款项后，领取钥匙、向购买或承租的物业迁入或进驻。它是业主产权 或使用权人使用权的行使与体现。作为物业管理公司应创造条件，为业主及使用权人的顺利入住提供方便。 业主及使用权人入住的程序包括以下几个环节。 　　1.向业主或使用权人发放“入伙通知书”及“入伙手续书” 　　“入伙通知”应包括：入伙时间、入伙须知、收楼须知等，并分别约定日期，分批地请业主或使用权人 带齐有关证件和费用，到指定地点办理入住手续。“入伙手续”包括进驻之前需要提供的资格审查文件；需 缴纳的费用和相关款项；需要签署的相关文件领取钥匙等。 　　2.业主、使用权人验楼，并最终取得认可 　　验楼是业主或使用权人的一项基本权利，也是其入住的秘要程序。物业管理公司应派专人接待地向业主 或使用权人介绍物业。业主或使用权人最终取得认可，才补交购置物业或承租物业的余(欠)款，再进行下一 步程序。 　　3.签定“物业管理合同”和“物业管理公约” 　　签约之前应给业主或使用权