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五家渠、奎屯安居房项目 可研报告 投资发展部 2013年1月15日 目 录 第一部分 综述 4 一 目的及范围 4 1. 调研目的 4 2. 调查范围 4 二 主要调查结论 4 三 主要建议 6 第二部分 投资背景分析 6 二 新疆宏观环境分析 6 1. 社会经济发展 6 2. 人口及收入 7 3. 房地产投资 7 三 乌鲁木齐房地产市场简析 8 1. 城市经济 8 2. 房地产投资 8 3. 土地市场现状 9 4. 房产市场现状 9 5. 小结 10 第三部分 五家渠房地产市场调查 10 一 五家渠宏观环境分析 10 1. 城市概况 10 2. 经济运行 10 3. 城市规划 11 二 五家渠房地产市场分析 11 1. 土地市场情况 11 2. 房产市场运行 12 3. 市场供需分析 12 4. 楼市现状分析 13 三 内部需求分析 15 1. 内部需求调查范围 15 2. 内部需求预测 15 四 项目分析及定位建议 16 1. 项目区位 16 2. 用地范围 16 3. 宗地现状 16 4. 项目周边环境 17 5. 定位建议 17 五 项目投资测算及建议 18 第四部分 奎屯房地产市场调查 19 一 奎屯宏观环境分析 19 1. 城市概况 19 2. 经济运行 19 3. 城市规划 20 二 奎屯房地产市场分析 20 1. 土地市场运行 20 2. 房产市场运行 21 3. 市场供需分析 22 4. 楼市现状分析 22 三 内部需求分析 24 1. 内部调查范围及结果 24 2. 内部需求预测 25 四 项目分析及定位建议 25 1. 项目区位 25 2. 用地范围 26 3. 宗地现状 26 4. 项目周边环境 26 5. 定位建议 27 五 项目投资测算 27 第一部分 综述 目的及范围 调研目的 本次调研旨在了解企业职工对安居房的需求，以及项目地块是否存在商业开发价值，明确项目作为安居房开发的首期建设规模及产品设计方向。 调查范围 全疆房地产市场整体运行状况 乌鲁木齐房地产市场整体运行状况 奎屯、五家渠房地产市场整体运行状况 奎屯、五家渠职工安居房内部需求 主要调查结论 全疆房地产开发进入高速发展期，市场供求关系失衡 据统计数据分析结果显示，全疆房地产投资增速明显高于国民经济的增长速度，房地产业处于高位运行，目前房地产投资规模偏大，与地方经济发展不相协调。伴随近两年来房价增速明显，新疆存在房地产泡沫，市场供求关系失衡。 乌鲁木齐、五家渠、奎屯房产市场供大于求 截至3月底，乌鲁木齐市商品房空置面积718.69万平方米，空置率达30.39%。乌市房地产市场处于有价无市的状态，商品房开发总量、房价增速明显，整体供应偏大，市场空置水平偏高，供求比例失衡。 五家渠市场存量及未来可供应市场总量约180万平米左右，市场消化约需6.7年，供应明显偏大。乌市消费者在五家渠投资需求自2009年“七?五”事件后已基本得到释放，多数新建楼盘实际去化率仅30%，新开发君豪绿园以低于市场均价近700元/平米的价格预订。 近两年奎屯房地产呈爆发式增长，现有存量约130万平米，新建楼盘去化率平均在50%左右。经测算未来三年内市场供应约213万平米，而实际未来三年内刚性需求约为85万平米，市场供应偏大。奎屯市房产市场未来三年内将出现供过于求的局面，而在国内房产市场宏观形势没有好转的情况下，现有市场存量将难以得到消化，空置面积预计会出现明显增长。 劳动力短缺问题将在未来几年困扰企业发展 新疆人口增长比例仅1.1%，人口集聚能力低，且高学历人才流失现象严重，“七?五”事件对当地汉人影响较大，有条件的纷纷选择前往内地安居、发展。因此，劳动力不足，特别是技术人才的缺乏将会是长期性的，并成为制约新疆经济发展的主要瓶颈。 五家渠、奎屯现有人口表现为“三低”，即总量低，增长率低、受教育程度低。对于劳动密集性企业而言，劳动力短缺问题将成为制约企业发展的主要因素。 五家渠项目价值近期内无商业开发价值、现价段开发安居房较妥当 五家渠项目现位于城市西北侧，属于城郊结合区域，各项生活配套设施缺乏。但根据最新修编的城市总规，项目地块处于城市主要发展方向，随着军垦北路延伸工程的顺利实施，项目价值将得到极大提升。但由于地方政府与农六师在城市建设用地问题上不能达成一致，城市“北进”之路受阻。 从供需分析看，现阶段五家渠市的房产供应总量明显偏大，在不测算后续市场供应量增长的情况下，已基本可以满足未来因人口增长带来的市场需求，市场供应明显大于需求。因此项目作为安居房项目较妥当。 奎屯项目不具备商业开发价值 奎屯市房产市场未来三年内将出现供过于求的局面，而在国内房产市场宏观形势没有好转的情况下，现有市场存量将难以得到消化，市场空置面积预计会出现明显增长。因此项目不具备开发价值，近期已