从房产税改革看房地产市场发展.docVIP

从房产税改革说起十六届三中全会中“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的房产税，相应取消有关税费”的提法，引起了社会中的一些争论，并可能对中国正在健康持续发展的房地产市场产生重要影响。目前我们虽然还不知道这一重大改革的实质情况，但我们知道应该对现行的房地产有关税费进行改革了。 值的提高拉动了土地价值的提高。因此产品收益的提高所形成的土地的价格是因使用土地的人所创造的，而并非土地本身所创造(当然包括因政府投入而形成的土地周边效率的提升，如交通的改善等，但土地的地租评估中通常政府已将这种因素作为评估基础而收取了)。那么土地增值税只能是对最能挖掘产品价值行为的一种打击，而不利于对经营者创造产品价值而提升土地利用价值的激励。尤其是招、拍、挂的土地出让中，市场资源公开和竞争配置的过程中，已回避了因协议出使国有土地资源被低估的可能，如果过去的土地增值税是为弥补政府首次出让时的漏洞，那么土地出让制度改变之后，政府再收取经营者创造产品而带来收益增加的税收就没有任何道理了。土地增值税的收取会使城市的建设者满足于生产一般产品，无法提高产品的质量，不利于创造城市的生活环境的改善与进步。任何税收政策都应鼓励和促进发展，而不应对创造产品价值提高的行为进行高额征税的惩罚。四、货币化分配与税的关系中国的分配制度经历过实物配给、实物分配、计划分配、货币与实物结合分配至完全货币化分配的过程。目前尚未形成完全的货币化分配。1998年之前在住房分配上基本延续了宪法中所明确的由国家决定居民的积累与消费的政策，但调节个人收入贫富差别的个人所得税却经两次调整在房屋货币化分配之前就出台了。那么是否可以理解现行的个人所得税征收政策的基础收入中并不包含住房工资的成分，仍是以住房实物分配为背景制约条件的。也因此在终止实物分配，住房货币化政策出台时，住房补贴作为货币化收入的这部分基数并未列入个税征收基数内。但整个住房货币化分配的过程中只有城镇居民中在政府或国家机关中供职的家庭才部分的享受了这一货币化住房补贴和补贴免征个税的优惠条件，而大多数家庭的收入中并没有机会享受专门作为住房货币化分配并免征个税的特别收入。不得不将全部收入在缴纳了个税之后才能用税后收入解决住房问题。在住房由实物分配向货币化分配改革之前就曾开始了将公有实物分配的住房用低价向居住者出售的房改过程。这个低房改价制定的理论基础与货币化分配补贴的理论基础都在于认为传统的收入分配中并未包括住房的货币工资，因此要对职工的收入给以补偿。于是拥有公房分配权利的人和政府明文发放货币住房补贴的就业人员从中获得了传统分配制度下的补偿。但未获得住房分配和未享受货币补贴的大多数城市居民就无法合理的得到补偿，这部分人在整个城市人口比例和就业比例中占有绝大多数。因此就使个税因住房货币化分配的不均衡性使多数人在货币化分配之后成为利益被损害者，而全部人却未因此而受益(货币化分配不等于比实物分配更受益)。在世界多数国家的住房政策中都有住房购买与个税的缴纳结合的做法。其一、是鼓励投资的税收导向，将房产购置纳入投资行为而实施减免税的政策。其二、解决居民住房是维护社会安定和再生产能力的国家责任，在国家无法对所有人实施全部补贴(如实物分配)的条件下，需要用购房者个税的减免替代国家义务的支出。其三、个税在购房行为上的减免补贴标准是以纳税人为基数而公平和固定的，并不因个税在购房支出上的减免而影响贫富收入差别的调整，并使所有居民均有机会平等的条件。尤其在我国是住房从实物向货币化分配的过渡转化，本来就存在实物与货币化分配的权力不均等性。多数居民没有享受实物分配与补贴的机会，今后多数人也不会有这种权利与机会。那么最好的解决办法就是公平的用个税减免的方式解决居民住房问题。我国已开始建立低收入或最低收入家庭的住房社会保障体系(经济适用住房和廉租住房政策)，那么个税在购房之中的减免并不会影响收入调节和低收入家庭的利益，同时给所有不同收入家庭共同的减免机会(今天的低收入家庭会在明天成为高收入家庭)。个税在购房中的减免可以用个税的纳税总额按比例减免的方式；可以按购房利息支付减免的方式，也可以按纳税人为单元限额减免的方式(如按单人纳税购房减免30—50万元限额，在多次变更住房条件时终生使用减免额度。美国为单人纳税减免额度50万美元，是平均165平方米一套住房房价的2.5倍)。用购房行为个税减免的政策补偿传统分配制度中无住房工资成份是合理与公平的，应成为国家无力公平对所有人实施补偿中的一项长期住房政策。同时有利于逐步将所有列入个税纳税收入之外的补贴收入全部并真正从暗补、明补变成劳动收入，也有利于个税最终以劳动的全部收入为条件的统一征缴方式的改革。至今为止我国对居民住房的房产税尚实行免征的政策，但实行房产税政策之后就可能对所有的房屋产权者收取房产税，目前这一条件尚不