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住宅销售价格制定 作 业 指 引 编制 日期 2008.12.12 审核 日期 批准 日期 修订记录 日 期 修订状态 修改内容 修改人 审核人 批准人 目的 旨在建立技术交流平台，指导各地营销总监或专案经理运用比较常规、通用的方法，合理地制定房屋销售价格表，使销售价格与房屋品质相匹配，促进房屋销售速度快速化、合理化。 适用范围 适用于集团开发的各住宅项目，包括公寓项目、别墅项目以及公寓别墅混合项目。 术语和定义 公寓：是指高层、小高层、多层住宅以及花园洋房。在部分城市，习惯将花园洋房归属于别墅类，鉴于花园洋房的楼层数与多层住宅接近，本指引仍将花园洋房归属于公寓。 别墅：是指独栋、双拼、联排（排屋）、叠加等别墅。 总销金额：是指项目整盘或各期的销售总金额，单位为元。 总销面积：是指项目整盘或各期的可售总面积，按照不同城市可分为建筑面积和套内建筑面积，单位为平方米。 平均价格：简称均价，是指项目整盘或各期总销金额/总销面积，单位为元/平方米。 价格系数：简称系数，是指制定销售价格时用于考量个性特征对销售价格的影响因素的取值，例如朝向、景观、楼层、房型、花园面积、赠送面积等。 价格制定步骤与方法 4.1 价格制定步骤如下： 4.1.1确定项目整盘平均价格和各期的平均价格。 4.1.2制定价格系数（包括楼栋系数、垂直系数、水平系数）。 4.1.3制定一房一价。 4.2确定项目整盘平均价格和各期的平均价格。 4.2.1整盘平均价格的确定方法： 以本项目的单位成本和目标利润作为定价的参考依据依据； 以目前市场上临近区域、同类型项目的总平均单价和市场发展趋势做为定价的参考依据； 将以上两项综合分析，确定本项目的整盘平均价格。 4.2.2有的项目规模较大，会分期进行开发，这就需要在整盘平均价格确定后，根据各期地块之间的相对位置关系、发展规划、地块状况及公司的营销策略等因素，在整盘平均价格的基础上确定各个分期的均价。 4.2.3对于公寓和别墅混合的项目，由于两者产品、成本、目标客户差异较大，销售价格也会有较大差异，因此在确定均价时，应将公寓和别墅的均价单独制定，使不同产品形态之间保持合理的价差。 4.2.4项目的单位成本可从公司成本部、财务部获得，目标利润由公司经营管理层制定。根据临近区域、同类型项目的价格作为定价参考依据的方法参见附件例1。 4.3制定价格系数 4.3.1楼栋系数用于区分各幢楼在小区里的位置优劣，计算方法参见附件例2。 4.3.2垂直系数的制定 垂直系数也称为楼层系数。对公寓而言，楼层系数是必须考虑的因素。楼层系数的确定需要根据公寓层数和所处城市的消费喜好来具体制定。一般而言，对小高层、高层住宅而言，通常是由低层向高层系数逐渐增大，但最顶层则可能比它下面两三个层面要低；对一般多层住宅而言，一般情况是，三、四层系数分值最高，二、五层次之，一、六层最低。以下为多层住宅楼层系数的参考建议，各地可根据当地消费习惯进行调整。 表二 多层住宅楼层系数建议表（%））） 1 1.030790483 11957 2#楼 5700 1.03 5871 1.030790483 11957 3#楼 6900 0.99 6831 0.990759785 11493 4#楼 6900 1.00 6900 111609 5#楼 6500 0.95 6175 0.950729087 11028 合计 32600 32575 三、各栋楼的楼层和座次系数计算。 以5#楼为例（其他楼栋的计算略）。5#楼共13层，两个门洞，每个门洞里一梯两户。 楼层系数按照产品特点和经验取值，以6层为楼层基准系数±0，楼层越高，楼层系数越大。考虑到使用功能和客户心理特征，顶层和底层系数略减，8层系数略加。 楼层系数确定后，按照5#楼11028元/平方米的均价、运用加权平均法计算得出各楼层单价如下表（计算方法可参考表七中楼栋均价的计算）： 表八 楼层系数、单价表 楼层 楼层系数（%） 楼层单价（元/平方米） 13F +4.5 11432 12F +6 11596 11F +5 11487 10F +4 11377 9F +3 11268 8F +2.5 11213 7F +1 11049 6F ±0 10940 5F -1 10830 4F -2 10721 3F -3 10611 2F -4 10502 1F -5.5 10338 为了简化计算，座次系数按照房型、面积、是否边套等因素