佛山里水香堤水岸项目研究及投资分析下.docVIP

稀缺别墅产品加上欧式豪华建筑风格成为产品最大卖点；楼距、道路太窄，别墅花园也仅仅够一个车位；大户型洋房，阳台40-60㎡（送一半），性价比高。 价格分析 均 价：洋房7144元/平方米，别墅17000-18000元/㎡； 配 套：商业街（商品店、洗衣店、床帘布艺、设计装修、烟酒茶行一应俱全），2000㎡的“社区精品服务商业广场”。 推售分析 客源特征：本地客户约占40%，周边里水黄岐盐步桂城等地占40%，周边其他镇区占20%。 销售情况及分析 开盘时间：一期06年年初开卖。 现阶段： 剩下180方以上单位。碧桂园新一期准备在今年10月接受登记。 项目综合分析 优 势： 大沥镇稀缺别墅产品，自住、投资相宜； 高档次、大社区环境，成熟居住氛围； 碧桂园强势品牌 劣 势： 规划过于密集，别墅私密性不高； 商业配套过多，人气不旺；生活配套缺乏。 总 结： 该项目有强势的品牌效应，在当地极具品牌号召力，再加上项目是当地及周边镇区第一个大型综合社区，因此项目销售较为顺利，但项目目前配套不足，由于交通问题，居住极为不便。 7.5．【天安鸿基花园】个盘分析 调研时间：2010年7月14日 项目概况 地理位置：南海松岗南国桃园东门 发 展 商：天安（广州）投资有限公司 项目规模：占地面积900亩，总建面积18万㎡，规划总户数1000多户。 容 积 率：0.28 绿 化 率：73.3% 交通状况：紧靠桂和路,距佛山一环、广三高速也只需10分钟车程 户型分析：首期210套别墅，平均面积180-400㎡，均价6500元，环湖8套别墅卖到8000多元；190套公寓、洋房平均面积86-130㎡ ； 二期159套纯别墅，建面260－500多平方米，错层设计形成内3-4层，外2层的简约效果； 价格分析 价 格：18000元/㎡起 配 套：23000平方米天然湖泊；4500平方米集休闲\购物\娱乐\健身于一体的星级阳光会所；4800平方米集中餐\西餐\超市\美容\美发等于一体的商业中心。 推售分析 形象定位：真山真水真生活 风 格：澳洲风情别墅 客源特征：主要为大沥、松岗本地客户，约占60%，其次为禅桂、里水约30%，周边镇区约占10% 推售范围：基本售罄 销售情况及分析 开盘时间：2001年底 销售情况：开盘时间：一期01年年底开盘，约04年8月售完； 二期04年10月开盘，约07年上半年售完。 项目综合分析 优 势： 座落于南国桃园内，环境资源优越； 临近桂和路、广佛高速、广三高速，交通极为便利； 以3个近6万㎡天然湖泊为中心，别墅依山就势，各自拥有独立、优美的景观元素； 超低密度、超高绿化率、超强可塑性，切合客户群需求； 大型、高档次而充满异国情调的配套设施，满足业户一切生活、娱乐所需。 劣 势： 项目建筑品质一般，一期所建的产品现已十分残旧； 别墅产品室内户型间隔不尽合理，实用性不强； 总 结： 该项目是整个大佛山较早面市的别墅产品，占据了南国桃园优越的地理环境资源，再加上自身的配套的不断完善，是目前入住率较高的别墅项目之一 黄歧和顺板块 7.6．【合生.君景湾】个盘分析 调研时间：2010年7月14日 项目概况 地理位置：南海区黄歧北村大道名雅花园旁毗邻佛山一环出入口，30分钟畅达佛山全城。毗邻广佛高速沙涌出口，邻近黄歧广佛路，15分钟顺达芳村、荔湾各区 在售户型分析 户型 三房 四房 合计 单套房 单套房 有工人房 无工人房 有工人房 无工人房 最小值 　 134 　 141　 最大值 0.00 134 188 套数 0 66 0 2198 264 比例 0.0% 25％ 75% 100.0% 主力户型：以三房和四房为主，没有其他户型。 装修标准：精装修约1000—1200元/平方米。 价格分析 均 价：8000元/平方米 总价区间：65-170万 配 套：欧洲风情合生君景湾在售三期领郡组团“帝泓廷”中顶层的少量的几套单位，面积全部为91平米，设计为两房+1多功能房，售价在8500左右，带价值1000元/平方米的简单装修。三期另外一个组团“帝浩廷”预计将在10月份推出领郡组团南海区里水镇和顺美景水库地段属综合开发项目，包括山林及郊野公园、体育文化娱乐、酒店、商业、城镇混合住宅、教育及办公等七大用途。 中信山语湖300㎡双拼别墅，售价不到500万元/套在售别墅面积300~800㎡，售价15000~60000元/㎡。4020743.192平方米30.3亿元人民币项目计划总投资亿元，首期投入近亿元，用5年左右完成整个项目建设。根据规划，这里将崛起一座集度假、休闲、商务、居住等功能于一体的环保生态新城。经过近一年研究论证，一个以郊