綦江半边街商业项目建议创新.pptVIP

半边街商业项目建议 綦江半边街商业项目建议 目 录 一、业态定位建议 二、建筑设计的建议 三、交通组织设计的建议 四、景观建议 五、营销策略 六、政府支持 一、业态定位建议 通过研究綦江的城市发展和规划，分析对比重庆主城和区县典型项目，结合半边街片区自身的实际条件，我们认为对于綦江这样一个县城，本项目的商业经营可分三个层面： 一是服务于旅游休闲客人，所提供的服务满足客人在该地区逗留时的餐饮、购物、休闲等基本需求； 二是为綦江县城居民服务，提供餐饮、休闲、娱乐的最佳场所； 三是回顾历史，弘扬民俗文化。 ——所以，本项目的业态定位应该是“以休闲文化为龙头、餐饮娱乐为主体、时尚商业为补充”。 ——“好吃、好玩、好看、参与性强”是我们规划定位的重点。 我们要达到的目标： 綦江传统建筑群的代言者 綦江文化观光商业新中心 綦江休闲旅游新看点 我们要成为： 綦江的名片 城市的客厅 市民的乐园 消费的天堂 二、建筑设计建议 体量建议 建议商业面积为2万平米左右，剩余的可以考虑做(特色酒店)或住宅销售。 綦江的人口能支持多少商业，该项目怎样吸引客流，非常关键。 传统的商圈配备都是按1平米/人计算，綦江县幅员面积2182平方公里，规划2011年总人口95.5万人，城镇人口45.2万人；目前县城人口在14万左右。 本项目规划42255平米商业，相对于綦江的县城人口而言，风险较大。 商业门面要严格控制层数。以1-2层为好，不宜超过3层。提高一层商业的售价，良好的经商环境也可以提升二层的商业价格。 严控进深。要有通透的大玻璃窗，空间感要舒服、明亮。 合川文峰古街 让我们看看其它项目的建筑主体高度—— 采用传统川西民居建筑，整体效果较好，尽显民俗文化与气势。但站在现代商业的角度看，传统的川西民居建筑还有很多需要改进的地方，这样才可以更好的体现出现代商业的价值。如在展示面的处理上，传统的川西建筑在窗体上增加了过多的分割和柱子，使得展示的效果大打折扣。 改进的民居商业街 商业面积大小结合，经营业态综合考虑布局。 沿街门面以大的品牌为主，内街以特色品牌俱多。 为了便于销售，商业铺面主力面积区间在30-80平米。 对于主力店，洗脚为3000-5000平米，大型中餐为1000平米左右，主力火锅店500平米左右。 一般的店开间为6米，进深10-15米为好。 大型餐饮店的几个数据： · 柱间距不小于8米*8米； · 隔油池需5平米； · 排水管道的直径不低于200mm； · 排油管道与市政相当； · 烟道尺寸800mm×1000mm； · 注意楼板的承重，厨房不低于500公斤/平米； · 排污管道需与市政管道相通。 还有层高的要求，一层尽量高点3.6-4.8米。 一层层高较高，大气开敞，展示效果好；且大型商家对层高都有要 求，如： · 大蓉和：净层高不小于3800㎜ · 美缀美：净层高不小于3800㎜ · 愚头记：净层高不小于3800㎜ · 秦妈火锅：净层高不小于3800㎜ · 欧洲房子：净层高不小于4500㎜ · 顺风123：净层高不小于3800㎜ · 重庆小天鹅：净层高不小于3500㎜ 可以吸取上海新天地的优点，沿街商铺每个铺面前留有10~30平米的经营面积，以聚集人气。 三、交通组织设计的建议 完善的路网、方便的公交；增加出租车和公交车停靠站。 充分考虑停车位、停车场的布置及足够的数量。 四、景观建议 必须要有集中景观、亮点景观，好看，好玩，参与性强，给消费者一个来的理由。 民俗景观、风情雕塑、文化墙、明清着装的街头艺人……共同渲染老重庆民俗风情。 不要试图去自己做经营性项目。比如像洪崖洞一样还有剧院，区县的人不会掏那个钱，而且也没有长期的剧目，对开发商是一个负担。 五、营销策略 先招商（主力店）后销售。对于开发公司来讲，肯定是销售和回笼资金，所以，营销模式就是租售并举,先招商（主力店）后销售。 确定主力商户尤为重要。商铺销售的市场信心来自于商户的品牌，因此，对于本项目这样一个目前商业氛围比较淡的项目来说，引进什么样的商家，将直接决定市场购买商铺的信心指数，而起到“头羊效应”的主力商户尤为重要。 在销售开始之前确定主力商户，是本项目商铺销售的重要策略和基本前提。项目启动的时候尽量跟一些主力商家接触，锁定几家著名的主力店，以优惠的方式请他们入驻。主力店要考虑3家不同风格的餐饮（中餐、火锅、江湖菜），引进特色酒吧、富侨洗脚等，就可以吸引人气、稳住阵脚。 在开始的时候就设立招商部，跟销售部分开办公，各有使命。 “经营决定价值”。在商业投资中，经营决定价值。因此，在招商和销售之初就确定明确的后期经营推广模式