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目 录 市场调研简介 3 房地产市场调研现状及发展趋势 4 市场调研方法论体系 宏观市场调研 1、文案调研 6 观察法 7 片区调研 9 附：楼盘信息调查表 消费者调研 定性调研方法 德尔菲调查法 深度访谈调查法 小组座谈调查法 投影技法 定量调研方法 入户调查 街头/商城拦截式调查 电话访问调查 调研数据统计分析 统计分析技术简介 常用统计分析技术 抽样方法 抽样技术简介 常用抽样方法 六、问卷设计 问卷基本类型 问卷一般结构 问卷设计流程 七、信息编码及常见题型处理方法 信息编码简介及方法 常见题型简介 常见题型处理方法 八、典型房地产调研课题：商圈调研 1、 2、 3、 市场调研简介 市场调研是系统地设计、收集、分析和报告与企业所面临的具体市场形势有关的数据和发现的过程。 ――菲利普·考特勒 （美国当代著名市场营销学家） 在现代经济生活里，市场竞争相当激烈，市场营销日益受到重视。 没有市场调研，市场营销便无从谈起，市场调研的成败很大程度上决定着市场营销其它环节的成败。作为市场营销的一个重要环节、甚至整个市场营销过程的市场调研，是建立在科学方法论基础上的；特别是近几年来，市场调研在理论、方法和技术等方面获得了较大发展，对社会、经济的正确决策起到了重要的作用，市场调研及它所独有的价值在一些经济较发达的地区得到认可和接受。 卖方市场向买方市场的转变，客观上要求企业获得更好的市场情报。市场竞争日益激烈的今天，使得项目上马，产品投放市场的投资风险倍增，面向市场的决策行为在没有获得详实的市场信息数据支撑的情况下将变得越来越难。只有将定位和策划建立在市场调研的基础上，才能够有效降低投资成本，规避投资风险。 房地产市场调研现状及发展趋势 房地产市场是一个新兴市场，正处于卖方市场向买方市场转变的过渡期，在房地产市场日益理性化的过程中，不少机构和个人致力于买方市场研究，对房地产市场研究起到了一定的促进作用，但从整体上说，似乎仍倾向于卖方市场。 其原因大致可归纳为： ――房地产行业是一个新兴的行业，房地产市场调研也是新兴的， 因而一些人对房地产市场调研 乏正确的认识。 ――对市场调研存在狭隘的观念：认为市场调研仅仅是了解事实的业务，看低市场调研本身所具有的价值；由于一些的商业性的市场调研不能满足为企业决策提供科学依据的要求，从而降低了对市场调研的信心，可谓“一竹竿打沉一船人”；房地产是一种特殊的商品，而针对一般商品的市场调研方法和技术能否解决房地产市场营销的实际问题则值得怀疑。 ――一些房地产开发商仍停滞在“需求永远大于供给”,把“需求”和“有效需求”等同起来，房地产拒绝市场调研，把市场调研费列入额外开支。 ――找不到一种有成效的房地产市场调研方法和技术。 因此目前房地产行业市场调研工作开展的现状大致分为以下以下几种情况： 完全忽视市场调研工作。这是一种“营销策划至上”观念导致的一种误区。同时也归咎于没能正确协调调研和策划之间的矛盾。调研和策划同时都能产生一个决策方案，这就存在一个取舍问题，在“营销策划至上”观念之下，调研必然被砍掉。 认识到调研的重要性，但操作具有盲目性。 这种情况属于大多数，其最大的误区在于盲目进行消费者调研，调查结果的实际价值不大。 对调研认识较深刻，能熟练运用各种调研技法以适应不同的调研目的，合理地将调研和策划衔接，避免重复工作，提高工作效率。能有效地利用调研来解决策划中遇到的一些难题。 从以上资料表明市场调研在地产业中仍然处于发展壮大的阶段，虽然大多数的地产公司没有真正意义上的市场调研，但先吃了螃蟹的公司，却都认识到了调研的重要性。所以从调研的发展远景来看，企业都将把营销决策建立在市场调研的基础上，从而形成科学有效的企业经营管理模式。 三、市场调研方法论体系 宏观市场调研 宏观市场调研是相对于消费者调研的一类调研方法。其出发点是从整体市场着眼，从整体上把握项目的一些宏观经济指标。从实际工作需要出发，宏观市场调研常用的主要调研方法有：文案调研、片区调研、观察法。 文案