广东省房协：XX年前三季度广东房地产市场分析报告.docVIP

今年来，房地产调控政策密集出台，各地房地产市场都受到了明显的影响。但由于各地房地产市场发育程度不一，经济发展水平有较大差距，对政策的反应也存在明显的差异性，尤其体现在珠三角地区(广州、深圳、珠海、佛山、惠州、东莞、中山、江门、肇庆)与粤东(汕头、揭阳、潮州、汕尾)、粤西(阳江、湛江、茂名)、粤北(韶关、河源、梅州、清远、云浮)之间的差异上。 　　一、房地产投资 　　前三季度珠三角地区完成开发投资2087.24亿元，同比增长26.7%，增速低于全省平均水平3.9个百分点，比上半年回落1.8个百分点；占全省开发投资的85.6%，比去年同期降低2.5个百分点，与上半年持平。粤东地区完成开发投资82.91亿元，同比增长42.9%，占全省开发投资3.4%。粤西、粤北分别完成开发投资102.99亿元和166.49亿元，分别增长62.7%和66.0%；分别占全省开发投资的4.2%和6.8%(见表1)。数据显示，前三季度珠三角地区完成房地产开发投资同比增速明显低于其他区域，但各地区的增速较上半年均有不同幅度回落，占全省比重则基本持平。 　　从结构来看，珠三角地区的住宅投资占开发投资总额的比重为69.6%，低于其他地区；粤东地区最高，达80.5%；粤西和粤北的住宅开发投资分别占开发投资总额的74.6%和75.5%。其中，经济适用房的开发投资主要集中在珠三角地区，达16.08亿元，占全省的95.9%；办公楼开发投资方面，珠三角地区的投资额及所占比重均远高于其他地区。数据反映，珠三角地区经济发达，商业贸易繁荣，对商业物业的需求日趋旺盛，房地产开发呈现丰富的产品多样化；其他各地区由于经济发展水平相对较低，房地产产品结构均较为单一，主要集中在商品住宅方面，经济适用房类保障性住房的投资建设较为滞后。 　 　　二、土地购置 　　与去年同期相比，今年前三季度珠三角和粤西地区购置土地面积分别下降11.7%和22.3%，土地成交价款分别增长139.8%和下降6.9%；粤东和粤北地区土地购置面积则分别增长27.9%和188.6，土地成交价款分别增长134.5%和223.0%。数据反映，各地区的土地成交价款同比增幅均高于土地购置面积增幅，土地购置成本上升已成全省普遍现象(见表3)。 　　 　　三、商品房建设 　　与去年同期相比，今年前三季度各地区的施工面积、新开工面积均有较大幅度的增长，尤其是新开工的增幅更为突出，但较之上半年增速多有回落，其中又以新开工的增速回落最为明显。竣工面积方面，珠三角、粤东同比分别小幅增长2.4%、5.2%，增速较上半年分别回落16.9和1.3个百分点；粤西增长12.8%，较上半年提高12.5个百分点；增速最快的粤北同比增长54.9%，但比上半年也回落了14.6个百分点(见表4)。 　　 　　四、商品房交易 　　从销售面积看，珠三角及粤北地区前三季度商品房同比分别下降6.1%和1.6%，且商品住宅降幅均大于商品房；粤东、粤西同比则分别增长11.9%和28.9%，粤东商品住宅增幅明显高于商品房增幅；与上半年同比增速相比，粤西前三季度同比增速回落接近一半，其他地区变动幅度较小。从销售均价看，各地区同比均呈增长态势，且粤东、粤西、粤北的增长幅度大于珠三角地区(见表5)。 　　 　　从单个季度各地区商品住宅销售情况看，销售面积总体呈逐季增长态势，第3季度销售面积环比增幅最大是粤北地区，增长15.7%；粤西虽下降13.9%，但比第1季度仍增长34.1%；珠三角及粤东环比基本持平。销售均价方面，粤东地区第3季度环比增长15.7%，为各地区增幅最大；珠三角环比增长5.0%；粤西、粤北环比分别下降10.3%和2.5%，住宅均价走势各不相同(见表6)。 　　 　　从商品房供求关系来看，前三季度各地区商品房供应(批准预售面积)与需求(实际销售面积)的比值介乎1-1.5之间，其中珠三角为1.05，粤东、粤西、粤北分别为1.42、1.45和1.13，珠三角地区供求关系相对其他地区更显紧张。单季度数据反映，第1季度各地区商品房的供求关系都较为宽松；第2季度表现为供不应求状态；第3季度的销售量环比普遍提高，而批准预售量仍然未能跟进，供求关系进一步紧张(见表7)。 　　 　　六、结论及预判 　　1、关于开发投资。前三季度粤东、粤西、粤北地区完成房地产开发投资同比增速明显高于珠三角地区，但各地区的增速较上半年均有不同幅度回落，占全省比重则基本持平。 　　2、关于商品房销售。珠三角及粤北地区商品房销售面积同比分别下降6.1%和1.6%，粤东、粤西同比则分别增长11.9%和28.9%；与上半年同比增速相比，粤西前三季度同比增速回落接近一半，其他地区变动幅度较小；单季度看，各地区总体呈逐季增长态势。销售均价方面，各地区同比均有所增长，且粤东、粤西、粤北的增长幅度大于珠三角地区。