广州地产分析研究.docVIP

期从楼市广告上，不断看到有升价楼盘出现，荔港南湾、白云高尔夫花园、光大花园、逸景翠园、蓝色康园等楼盘，均有不同程度的升幅；而一些新开楼盘，在低开之后迅速高走，不再有漫长的等待；更有楼盘开盘即是到位价，既高又准，令常吃内部认购与公开发售差价者大跌眼镜。 白云荔湾楼价上升头班马 有关广州楼市价格指数表明，白云荔湾楼价升幅最大，价格坚挺。白云区域3月住宅价格指数上扬至1122点，较2月增加59点，同比亦上升21点，显示出该区域的强势上升趋势。目前，随着白云大道名称的确立，新广州体育馆的投入使用，道路的进一步拓宽修建和道路两旁绿化带以及多个绿化广场的建设，使得该区域城市化色彩大大增强，也增加了对市区买家的置业信心，目前该区域以75～120平方米的单位最畅销，小户型和单身公寓则较少买家接受。白云———南湖风景区到天河的实际距离其实并不远，但由于广州大道至同和路的交通瓶颈一直存在并影响着它，因而使得置业者产生了一个此地与市中心路程遥远的心理距离，所以一直以来，虽然它在自然环境方面拥有其他片区无法比拟的优势，但是该区域一直未能真正大热起来。在同和路拓宽改建后，这里的情况则发生了翻天覆地的变化，由于交通堵塞问题得到了缓解，从而使得楼盘至市区的距离大为缩短而自然地拓宽了买家的层面；最大的变化是来自老城区的二次置业者(包括一部分一次置业的买家)多了，楼价也一路稳中有升，直接促进消费者在此置业的信心。 荔湾区域3月住宅价格指数创出新高，由2月的952点一跃至1455点，达到了2002年1月以来的次高点，上涨幅度为52.8%，同比上涨了503点，可谓是老城区新气象。随着广州市住宅郊区化的发展，郊外大型楼盘环境优美、居住舒适的优势不断凸显，或多或少地左右着买家(尤其是稍微年轻的买家)的选择，荔湾区域住宅物业向小区化、园林化方向的发展势在必行。精明的发展商看准了小区盘的商机，纷纷出手，其中尤以富力最为明显，该发展商旗下的众多楼盘均以小区素质高、售价平而热销于市场，并由此带旺了荔湾整体楼市，引起了置业者的关注。 资源稀缺性楼盘价格坚挺 在广州，资源稀缺性楼盘主要分布在滨江路、二沙岛、南湖周边及天河中心区，这些区域的楼盘无论开盘价还是公开销售价，均表现出“舍我其谁”的架势，自始至终不言降价，市场又是绝对的好。 滨江路作为豪宅一条街，一线江景盘从每平方米七八千元直到万元以上，几年来变化不大。中海锦苑、新理想华庭等早期楼盘，面江单位每平方米均在万元以上，现在售的汇美景在不做一分钱广告的情况下，其大面积复式单位仍保持在每平方米万元以上，绝对不二价；二线江景盘中，也有一些升价“马”，蓝色康园在其一期的均价4800元/平方米基础上，二期升价至均价5300元/平方米，买定价已到6000元/平方米左右。拥有二沙岛大部分土地使用权的城建集团，在二沙岛上实行“计划生育”政策，豪宅盘建建停停，把稀缺资源利用到了极致。在售楼盘宏城花园，仅建60余幢别墅，均价走到2万元/平方米以上，一幢上千万元甚至数千万元，且不愁市场的承接能力。 白云南湖周边是生长豪宅的天然宝地，虽有“几条鱼”在搅混水，但“龙”的身姿仍清晰可见。成熟楼盘颐和山庄从四年前开盘时的3800元/平方米，一直到今天卖7000元/平方米以上，不仅显示出强劲的发展潜力，而且从配套到服务，越来越显示出豪宅的发展方向，“五星级”颐和大酒店的开业，优美的居住环境，再一次成为成功人士的理想居所。 山水庭苑二次出山，对原来的规划进行了大胆修改完善，一梯两户的尊贵大户型设计，充分考虑成功人士对房子功能空间的需求；依山而建的布局，使户户能欣赏到南湖美景；占，更是全广州楼市的罕有；数十万平方米的原生态园林，为成功人士提供天然氧吧和休憩的好去处；完美完善的个人服务也是广州楼市之首创，无论从使用功能，还是从环保、健康出发，山水庭苑的均价11000元/平方米，绝对会有市场承接力。 天河中心区楼价较1996年前虽有下降，但在几年下降之后，已基本回到底线，从近期所推售楼盘的价格看，天河中心区楼价已有逐渐回暖之势。公寓均价6000元/平方米，写字楼均价2000元/平方米到10000元/平方米，在市场上占有绝对的比例。天河中心区地块有限，买少见少，发展商大可不必忧虑市场前景，只有个别的“鱼”急于跳“龙门”，才会大甩卖。 成熟楼盘楼价慢慢爬上来 广州房地产市场经过十几年的发展，已有相当一部分成熟社区，有的已开发完毕，有的还有大量储备土地。有储备土地可继续开发的楼盘，随着社区配套的日益完善，居住环境的逐渐成熟，新一期楼价正在逐步走高。 广州大道南的合生名盘逸景翠园已有近千户入住，配套设施也开始正常运作，近期又与海珠区六中联合开办了中学，提高了楼盘附加值，在其新开售中区时就声明升价，成为广州大道南唯一升价“马”。光大花园是海珠区的老牌名