广州市荔湾区文昌阁商业裙楼招商策划书XX年.docVIP

广州市荔湾区 文昌阁商业裙楼招商策划书 满堂红（中国）置业有限公司 2009年1月19日 目录 一、区域市场 4 二、项目概况 7 三、项目SWOT分析 8 四、项目定位 13 五、项目客户定位 20 六、项目传播策略 22 七、项目包装建议 25 八、销售策略 28 九、项目租金建议 30 致： 感谢贵司的诚意邀请和信任，我司很荣幸参与贵公司文昌阁商业裙楼招商项目的顾问服务工作。 根据项目情况及双方沟通，结合我司过往的策划、招商工作经验，就本项目的全程顾问服务工作提出建议。 对该项目顾问之服务，我司有着十分的诚意和信心。若能达成合作，我方将竭诚努力，精心组织专业团队，按照双方确认的操作执行思路，高质量、高效率完成贵司委托的各项工作。 以下建议敬请贵司参考，其中相关细节内容，亟待与贵司进一步商讨。 顺祝 商祺！ 满堂红（中国）置业有限公司 二○○九年一月二十日 一、区域市场 1、荔湾区商业市场特点 荔湾区是广州商业老字号。1995年9月，上下九开通为广州第一条商业步行街，逐渐成为广州市人气最旺的商业区域之一。 商铺，租多卖少老惯例 。荔湾的传统商铺由于租金昂贵，所以有史以来都是租多卖少，这是其保留下来的老惯例。同时也是由于产权原因，市场上很少见商铺出售。 荔湾商业最会聚人气的地段在下九路，这里每天的人流量最高峰时期可以达到１００万人次。随着恒宝广场的全面启动，长寿路一带的商业氛围将日渐浓郁。 2、荔湾区商铺分布特征 荔湾区地处广州老城区的几何中心，特色商业网点众多且分布密集，商业气氛浓厚，以上下九路为商业龙头，向长寿路、康王路等路段扩散，形成高级综合商场、步行街商铺和专业市场临街商铺并存的局面。 步行街及综合商场：上下九步行街、名汇广场、荔湾广场、恒宝广场、新光城市广场等。 专业市场：清平路古玩市场、荔湾广场宝石专业市场、华林玉器专业市场、源胜陶瓷玉石工艺街等。 3、荔湾区玉器市场特征 年代久。自清朝康熙年广州设立海关后，便成为全国珠宝、玉石进出口中心。 地势好，客流多。临广州市内最大的商业步行街“上下九”，平均日客流量不低于25万人。 规模大。整个玉器街及周围档口绵延近１公里，档口近4000个，而且还在建玉器城和水晶城。一楼档口已经租满。平均一个档口6－12平方米，月租金2－4万元。 宣传力度大，方式多。每年两届玉博会、拍卖专场一个月一次，各种时尚杂志、珠宝杂志、航空杂志广告不断，宣传造势已经被全国乃至世界认可。 4、荔湾区08年专业街主要指标完成情况 5、专业市场分析 二、项目概况 项目位于荔湾区文昌路与长寿路交汇处，距地铁长寿路站、恒宝广场站仅200米距离。离区内上下九商业街步行不到10分钟。周边200米内有恒宝广场、华林玉器街、长寿路玉器街、上下九步行街、等众多商业项目及休闲旅游景点。 项目属于单体楼建筑，由南塔北塔两座组成，地下3层地上30层，总建筑面积为50468.9平方米、其中首层至六层商业裙楼10051平方米， 7-30层为住宅，负一至三层9780平方米为停车场。 项目外墙采用高级条形转，整体呈淡黄色，住宅部分已全部入住，商业群楼大堂尚在装修，部分临街商铺正在使用。 三、项目SWOT分析 1、优势分析 （1）产品优势 本项目外观时尚，裙楼建筑面积约10051㎡,属于中规模。硬件设施齐备，1～6层共有10台手扶电梯、2台垂直电梯、1台货梯，地理位置优越，交通便利，楼层高度约4米高，基本可满足娱乐、饮食、时尚要求。 （2）区位地理优势 项目位于荔湾区文化商业圈，周边商业气氛浓郁，项目周边有恒宝广场、上下九步行街、赛博手机城、华林玉器街、长寿路玉器街、十甫假日酒店、广州酒家、时尚基地、荔湾广场，清平中药材等大大小小的商业娱乐休闲场所，令到项目具有很大的可塑空间。 （3）交通优势 项目所在的文昌路为老城区荔湾的主干道之一，距地铁长寿路站及恒宝广场站仅200米，地铁上盖更有多路公交车站，交通四通八达，十分便利。便利的交通将吸引不同区域的客户，扩大项目的客户来源。 2、劣势分析 （1）处于商业圈的边位 项目所在的商业圈是以上下九为中心，向周边辐射，四面八方的消费人群会以上下九分散到周边的恒宝广场、荔湾广场、华林玉器街、第十甫路等，项目所处该商圈边缘位置。 （2）周边环境混杂,档次较低 小区规模不大，不利于营造商业环境，营销的可操作性不强, 周边环境杂乱，周边商铺档次较低,临近马路，噪音影响较大,项目东面和北面临近马路，且对开马路为单行道，对经营带来一定的负面影响。交通可达性一般，人流量都以上下九为中心点；项目规模不大，单层面积较