广州星河湾商业业态规划定位建议书1.docVIP

广河湾业业业态议广经纬房产询录前 言 4 1. 市场及区位概况分析 5 1.1. 广州星河湾区位简析 5 1.2. 周边人口密度分析 6 1.3. 本项目现有商业分布及经营情况 7 1.4. 周边楼盘商业情况分析及启示 8 1.4.1. 洛溪新城 8 1.4.2. 广州雅居乐 9 1.4.3. 锦绣香江 10 1.4.4. 丽江花园 11 1.5. 业主消费需求调查 12 1.5.1. 调查访问对象 12 1.5.2. 调查访问结果分析 12 1.6. 项目优劣势分析 16 1.6.1. 自身优势 16 1.6.2. 现存劣势 16 1.6.3. 机会 16 1.6.4. 威胁 16 2. 项目定位及业态规划建议 17 2.1. 项目存在问题分析及解决建议 17 2.2. 项目定位依据 19 2.2.1. 考虑定位时需注意的因素 19 2.2.2. 主要目标消费群的消费特性及消费力分析 20 2.2.3. 整体商业可持续发展的路径与策略选择 20 2.3. 项目主题定位建议 22 2.4. 业态规划建议 24 2.4.1. 项目业态分布比例建议 24 2.5. 业态具体布局建议 25 2.5.1. 商业街业态具体布局建议 25 2.5.2. 会所商铺业态建议 26 2.5.3. 五星级酒店群楼业态建议 27 2.6. 业态控制建议—专铺专营 27 3. 硬件规划建议 28 3.1. 外立面展示优化建议 28 3.2. 特色店面展示优化建议 29 3.3. 导视系统优化建议 30 4. 招商节点计划 30 4.1. 时间节点安排 30 4.2. 招商工作部署 31 5. 项目租金幅度提升预测 32 6. 具参考性区域商业项目调查 32 7. 经纬团队实力展示 32 附件一 33 前 言 非常感谢贵对敝会贵讨项目 本项目从场环结合项目现时况专业经验得项目业态规议为广湾业项目业态规个广选广湾项目区费氛围环较业业态经营状况、区发历综较总结贵参考，令贵能对广内类业围业业态发时业经营状况详尽资广湾业项目统称项个场及产深信凭借专业经验无热诚在项目会 广州星河湾区位简析 星河湾广华南板块华南线出处，属于态护区邻东为河湾总80多万平方米，已建设区50万平方米，建筑面积达70 以上数据及图片资料来源：搜房网 小结项边为线线畅达项处区较边设项区区联较为随着办资项边户数户数(人) 备广湾4700 约14000 人口总为记数动广园2500 约7500 涌口村、沙溪村及周边约000 人口总约结项为该区发购将会项 星河湾主入口 商业街 四季会所 商业配套 第四期“星座” 会所商铺 五星级酒店 群楼 主要业态 小型超市、零散餐饮、便利店等 西餐、中餐等 棋牌、美容、休闲等 尚在建设中 主要消费层 出入口人流 业主、短租商务客户等 星座业主 业主、酒店租务人群 主要品牌 福特玛、7-11等 会所中西餐等 星河佳人美容院等 暂无 客源层 以业主、本区域周边小区居民为主 业主为主、辐射酒店商务客户 自身业主为主 业主、辐射至周边区域 人流情况 早：较多 中：较多 晚：一般 早：一般 中：多 晚：较多 早：少 中：较多 晚：一般 暂无数据 小结 规格 租金价格 部分品牌名称 吉祥道 3M2～300M2 约100-180元/M2 Adidas，Free bird，安踏，肯德基，中国银行，农业银行，建设银行，华伦天奴，美思内衣等 食街 30M2～200M2 约30-50元/M2 晟记茶餐厅，乐嘉茶餐厅，上岛咖啡 小结： 洛溪新城现居住人口约数十万，整体商业气氛浓厚； 吉祥道及食街为主的服装类/餐饮类以外，连带吉祥北街，吉祥南路，吉祥中路，彩虹路也形成了一定的商业氛围； 现时这几条分支道路多数以自营的零散商户居多； 洛溪板块盘基本以自住客居多，支撑起该区域的商业旺势。 广州雅居乐 地区/路段 规格 租金价格 品牌名称 小区主干道 63-85M2/间 约40－60元/M2 宏城超市及自营的饮食类型商户/简单服装类型商户。 小区次干道 55-70M2/间 约30-50元/M2 次干道约有30－40间商铺，有家政/地产中介/小型饮食等小区配套商业为主。 小结： 现时雅居乐居住人口约3万人，多为自住客； 商铺主要分布在小区内部，主要的消费人流基本都是自身小区业主； 现时的业态以家装、饮食店、母婴用品、宏城超市等为主。 启示： 社区在发展成熟的过程中业态的组合不同时期具有不同的特点，发展初期以装修、超市等（安家装饰配置型）基本业态为主，发展中期向常客习惯型、休闲康体型、快捷便利型消费过渡。 锦绣香江 地区/路段 规格 租金价格 品牌名称 迎宾路 不确定 约35元