德思勤金地武汉金地太阳城地产项目价格策略报告.docVIP

谨呈：武汉金地房地产开发公司 金地·太阳城价格策略 【】目 录 2 第一章 实收均价确定前提条件 5 第二章 片区市场现状 7 一、 片区市场综述 7 二、 在售项目情况 8 三、 潜在大盘 10 第三章 对比楼盘选择比较 11 一、竞争楼盘选择原则 11 二、竞争楼盘概况 11 第四章 实收均价的初步合成 15 一、 价格表制定方法体系 15 二、影响楼盘综合品质因素及权重 16 三、厘定售价的因素 18 四、项目因素定级公式 18 五、可比项目综合因素量化统计表 19 六、楼盘综合素质统计表 20 第五章 价格策略 22 第六章 付款方式与综合折扣率 23 一、付款方式 23 二、优惠额度 24 第七章 项目均价实现 25 一、项目均价 25 二、项目实收均价区间 25 三、实收均价2200元/平方米必备条件 25 附件一 27 附件二 34 武汉金地房地产开发公司： 承蒙信任，我司现提交金地·太阳城的价格策略，本方案实收均价的制定是基于目前总体市场状况、周边竞争楼盘的价格水平，以及本项目有关的特点。希望通过双方的努力，完善本方案，最终达成目标。 专此奉达！顺颂商祺！ 武汉德思勤房地产顾问有限公司 第一章 实收均价确定前提条件 本方案实收均价制定基于以下前提条件： 目前周边市场综合状况 周边主要竞争楼盘现时价格水平 周边大盘入市时间及价格策略预测 项目公开销售条件及项目特点的展示 样板房装修到位 社区入口、中心园林展示到位 外围导示系统到位 正式营销中心包装到位 会所、超市等社区配套展示到位 暖气、游泳池、学校等基础配套到位 影响销售重要因素 经多次市场销售的实际检验，销售价格、广告投入、现场包装、销售速度要求与销售率之间存在非常密切的关系，会对实际销售结果（价格、销售率）产生重要的影响。 第二章 片区市场现状 片区市场综述 光谷位于武汉市东湖高新开发区，该区域交通便利、社区配套相对完善、周边高校及高科技企业林立，人文氛围浓郁； 片区楼盘主要分布于雄楚大街、珞瑜路以及关山一路沿线（详细的区域市场分析已经提交，暂不多述）； 目前，光谷片区开发项目综合素质普遍较低，但同时存在大量潜在高品质、大规模即将开发的项目（例如：万科城市花园、保利花园等）； 市场竞争日益激烈，据市场预测，2003年以后，片区市场每年将会有20－25万平方米住宅供大于求（详细资料已经在前期提供）； 据市场调查分析，由于片区市场行业分布特征（高校、传统企业、高科技企业等），片区市场相对独立（其他片区客户很少到本片区购房，本片区居民也很少到其他片区购房）。  在售项目情况 项目名称 项目规模 在推期数 项目标价均价（元/㎡） 按揭折扣 销售时间 学府佳园 18万㎡ 3 多层：2000、小高层2505 96 12个月 金梭花园 7万㎡ 2 2100 无 10个月 华乐花园 8.8万㎡ 1 多层：2150、小高层：2550 95 12个月 虹景豪庭 4.8万㎡ 1 2900 98 8个月 光谷智慧城 13万㎡ 2 普通：2050、花园洋房：2300 98 10个月 华城新都 15万㎡ 2 多层：2080 98 12个月 曙光佳园 20万㎡ 2 1680 98 7个月 山水华庭 3.9万㎡ 1 1700 6个月 东林外庐 12万㎡ 2 1800 97 8个月 明珠花园 3.8万㎡ 1 1850 3个月 尚文创业城 7.4万㎡ 2 2100 98 12个月 文豪苑 2.64万㎡ 1 1800 6个月 名都花园 68万㎡ 1 2900 99 18个月 在售项目分析： 学府佳园（多层）、尚文创业城、当代光谷智慧城（普通多层）均价均在1900―2100之间，销售率均在70％以上，情况比较理想； 明珠花园、当代曙光家园、山水华庭、东林外庐等均价在1900元以下的项目，档次和品质感较低，销售率在50％以下； 虹景豪庭、名都花园等均价在2600元以上的高端项目，销售率在50％以下。 潜在大盘 项目名称 规模 预计开发周期（年） 预计入市价格（元/㎡） 保利花园 38万平米（建面） 3－4 2300左右 万科.城市花园 500亩（占地面积） 3－4 2400-2500 卧龙地产 160亩（占地面积） 2－3 不详 美好愿景 15万平方米（建筑面积） 2－3 不详 汉盛 22平米（预估建面） 3－4 不详 长城建设 500亩（占地面积） 3－4 不详 当代 1000亩（占地面积） 5－6 2000元以下 海兴（嘉兴园） 500亩（占地面积） 3－4 不详 中州 300亩（占地面积） 3－4 不详 即将面世的潜在竞争项