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成都市第35届房交会调研报告 二0一0年五月十七日 目 录 第一部分 市场篇 2 一、本届房交会之会展总况 2 二、本届房交会之在售楼盘 9 三、本届房交会之形象展示楼盘 13 四、本届房交会之客户心态 15 五、本届房交会之新政影响 17 六、本届房交会之后市分析 19 第二部分 策划篇 22 一、本届房交会之特别之处 22 二、本届房交会之营销借鉴 25 三、本届房交会之冠军楼盘研究 28 第三部分 总结 31 一、本届房交会之风向标作用 31 二、本届房交会之市场回馈 31 三、本届房交会之特色回顾 32 注：因官方数据未公布，故部分数据采用非官方统计数据。 第一部分 市场篇 一、本届房交会之会展总况 （一）接待人次方面 本届房交会共接待15万组，环比下降25%。 注：33届以前，官方公布房交会接待人次均采用“万人次”为单位，在此不作对比。 根据成都市房产管理局公布的统计数据显示，本次房交会5天时间内，展会现场共计接待到访客户15万组（估算），与上届相比有比较明显的下降，环比下降25%。人气的锐减，与新政之下观望氛围浓烈不无关系。 （二）参展开发商及参展项目方面 1、参展开发商及项目数量环比分别上升6.25%和17.37%。 本次房交会商品房展区，共有开发商170家，参展楼盘223个；开发商和参展楼盘数环比34届分别上升，6.25%和17.37%；同比2009年春交会分别下降，18.66%和14.89%。 2、“马太效应”显现，成都楼市步入一企多盘时代。 本届参展项目比较34届房交会有所增加，从公司项目比（参展项目数量/企业数量）来看，“马太效应”正在显现，成都楼市在逐步进入“一企多盘”时代；中海、龙湖、蓝光等品牌开发商携多个项目同时展出，彰显企业形象和实力。 3、开发商压力增加，形象展示项目比例达到35%。 本届房交会，开发商展示的销售项目145个，环比减少17个，而形象展示项目78个，环比增加50个。其中，形象展示项目比例达到35%；说明一方面，各开发商期望借助房交会时机加大项目形象推广力度；另一方面，新政策压力下开发商不敢擅自定价、推盘。 （三）方位分布方面 1、城西、城北参展楼盘数量上升明显，分别达22个和21个。 区位分布 第31届 第32届 第33届 第34届 第35届 城东 62 54 36 30 22 城南 67 52 83 62 59 城西 104 98 86 66 88 城北 39 32 45 25 46 市中心 13 12 9 7 8 合计 285 248 259 190 223 从整体来看，本次房交会参展项目比上届略有上升，各个区域项目也均有不同幅度的变化，其中城西上升明显，达22个，城北次之，为21个；以市中心和城南相对比较均衡；城东下降趋势最为明显，较上届减少8个。 2、城西成为供应主力，参展楼盘数量占比39.5%。 从本届参展项目区位分布可以看出，城西占据着参展楼盘数量之首，占比达到39.5%；城南参展楼盘数量较上届有所减少，分居二位，占比为26.4%；城北参展楼盘数量相对上届增幅明显，占比达20.6%；城东项目有所减少，占比不到10%。 3、三环外楼盘占77.6%，市中心楼盘日益稀缺，居住及投资价值凸现。 从环域分布来看，房地产开发继续外移。三环外（含郊县）楼盘数量占到总量的77.6%，延续上届，仍然是参展项目最集中的区域；主城区的二三环之间区域，参展项目数量亦相对较多，占到总量的14.8%；另外，作为主城区的二环以内区域，参展项目数量不到总量的一成，这也进一步反映出目前市中心土地的稀缺性。 市中心土地日益稀缺，楼盘愈发珍贵，居住及投资价值凸现；成都东部、南部、西部、北部四大新城的提出及建设，世界田园城市的规划等为三环外的房地产开发注入了新的活力；而地铁、快速通道的陆续开建，延伸了居住半径，拉近了这些区域与市中心的距离，使得三环外房地产开发表现异常活跃。 4、主城区项目日益稀缺，郊县发展迅速。 分析近两届房交会主城区和郊县参展项目的数量情况可以看出，主城区参展项目均低于郊县，差距逐年放大。本届展会，主城区参展项目比郊县少49个。反映出，在市场环境竞争激烈的情况下，主城区项目日益稀缺，并且随着城市化的规划发展，快铁时代的到来，郊县正在加速发展；而郊县各开发商借助房交会更多的展示自己的项目，以期获得更广泛的认同。 5、成都向郊县发展形成趋势。 从主城区与郊县参展项目各区位分布对比来看，除城东片区主城区项目略多于郊县参展项目外，其他区域都是郊区项目明显多于主城区；城北、城西片区最为明显。根据数据分析，成都中心城区地块日渐稀缺，向周边郊县发展的趋势基本形成。 6、成都有向第三圈层郊县发展的趋势。 郊县 位置 郫县 温江 大邑 崇州 蒲江 新都 金堂 都江堰 双流