成都西部国际装饰（石材）城住宅项目建筑规划设计建议书.docVIP

西部国际装饰（石材）城住宅项目 建筑设计建议书 成都市创展作为置业顾问有限公司 一、项目基本信息 此项目因规划要求、功能要求、市场要求而进行规划及建筑设计。 1、建筑规划要求 （1）后退城市道路红线距离：建筑一层外边缘到犀团道路牙边≥20米； （2）整体建筑布局规划按《成都市城市规划管理技术规定》； （3）建筑高度：犀团路沿线、临近石材市场≤100米，内部布控≤80米。 （4）小区北入口尽量放在项目地块靠犀团路的一侧，以便控制商业整体性和节约用地，方便小区整体管理。 2、开发商对于面积、容积率的意见 （1）地上建筑面积：200000㎡左右 （地下设人防及停车库，地面设置停车楼） （2）容积率：3.0 （按住宅用地总土地面积计算） 3、周边项目情况及相关图片资料 详见现状图、实地察看。 地块周边伊萨贝拉项目现状 项目临犀团路地块现状 第二章、规划控制条件 一、规划设计控制条件 面积 建筑密度 控制高度 容积率 绿地率 83474.16㎡ ≦22% 100m 3.0 30% 二、市调消费者意向选择的物业总层 单项来看，作为低公摊、通风、采光好的多层住宅（比重37%）得到消费者较大认可，消费者对这类产品的喜好程度偏高，但随着市场电梯公寓的增多，电梯类产品的抗性也正在减小，可接受的消费者占58%（小高层和高层之和，其中7-18层产品比重50.67%）。 三、消费者意向面积： 在改善型需求占据主力的消费者中，选择80平米以上面积的消费者达到78%，其中，81—100平米的房屋最受青睐，需求度达到44.33%，其次为100—120平米的需求，比重为26%。 四、消费者意向户型： 与购房面积选择相对应，消费者对于户型的需求集中在二室二厅到三室二厅之间，占到总需求量的83%。 客观上要求本项目在推盘上要形成区域内第一性价比的概念。 在户型设计上建议参考置信90㎡头等舱、龙湖三千城85、88㎡、万科金色海融等。不仅拥有可变平方（可变面积）的概念，同时还有奇偶数层可变空间（可变立方）的概念。 一般而言，可变概念有三种： 一是，入户花园（可变的居住情趣、档次），建议不采用。 二是，可变平方（多一间房），可以采用，以空中花园的形式来体现。 三是，可变立方（奇偶层数变化），建议采用，以书房+储物灰空间体现。 在此基础上，我们可以说，整个户型设计是参照万科金色系列，但配置却高过它，总价省10万，面积多一间。在户型配置上达到万科金域系列和90㎡头等舱、龙湖的标准。具体体现在户型开间、尺寸、电梯配置、前室配置等各方面，在配置上超高，性价比超高。 置信90㎡头等舱： 万科金色海融： 龙湖三千城： 三、产品定位 （一）住宅产品定位 本项目住宅物业建议占到总建筑面积的80%左右（即180000—200000㎡）。其中高层与多层物业比例按70%：30%进行合理搭配。 产品营销定位方向：青年置业公寓、生态人居生活馆；青年置业公寓主要用于点式楼的营销推广，生态人居生活馆主要用于点、板结合建筑(或板式建筑)的营销推广。 重点突出：两房营销概念；力争两房整体户型断档区间、户型设计均好性以及户型的尺度、配置领先区域2012年同类竞品市场。 综合上述营销观点，对住宅建筑物业要求表述如下： 1、户型区间及配置 两房及以下户型占总住宅建筑面积的70%以上，剩余面积30%为小三房或其它户型。其中： 面积区间 一室一厅面积区间建议为：40～50㎡ 小两房面积区间建议为：65～70㎡左右； 中两房面积区间建议为：70～80㎡左右； 大两房面积区间建议为：90㎡左右； 小三房面积区间建议为：100-130㎡左右。 以上均为建筑面积，公摊不宜超过同类市场建筑平均公摊。 两房户型参考： 小两房户型参照： 小三房户型参考： 客厅开间 一室及小两房客厅开间建议不低于3.8M； 中两房客厅开间建议不低于4M； 大两房及小三房客厅开间建议不低于4.2M； 以上均为“中到中”距离。 （3）主卧室开间及面积控制 小两房开间≥3.1 M，面积12㎡左右； 中两房开间≥3.3 M，面积14㎡左右； 大两房开间≥3.5 M，面积15㎡左右； 小三房开间≥3.5 M，面积16㎡左右； （4）厨、卫尺寸及面积控制 小两房厨房尺寸约为 1.8×2.5 M：面积为 4.5 ㎡ ；卫生间尺寸约为 1.6×2.0 M：面积约为 3 ㎡ ； 中两房厨房尺寸约为 1.8×2.8 M：面积为 5～5.5 ㎡ ；卫生间尺寸约为 1.7×2.4 M：面积约为 4 ㎡ ； 大两房厨房尺寸约为 2.0×3.0 M：面积为 5.5～6.0 ㎡ ；卫生间尺寸约为 1.8×2.5 M：面积约为