我国商品住房和保障房“双体系”制度框架内容的初步设计.docVIP

我国商品住房和保障房“双体系”制度框架内容的初步设计 刘卫卫 住房问题是重要的民生问题。党和国家高度重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。早在1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》中明确要对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。 一、住房“双体系”制度设计的指导思想、主要原则和发展目标 1、指导思想 以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，构建符合我国国情的住房制度。根据经济、土地、人口等状况，逐步提高人民群的居住水平，实现“人人享受适当住房”的目标，构建和谐社会。逐步形成以市场机制和政府调控结合的商品住房市场体系，和以政府财政投入与社会化运行结合的住房保障体系，两者构成住房“双体系”制度。政府部门在规划、建设、分配上统筹住房市场与住房保障，合理安排用地结构和布局,优化调整住房供给结构，形成稳定的住房供给。分层次、分阶段，多渠道，尽快满足居民的基本住房需求，逐步满足居民的合理性改善需求，抑制投资投机性需求。引导居民以拥有产权或租赁使用权的形式居住，形成良性的住房消费模式。 2、指导原则 坚持宏观政策统一指导、各地因地制宜的原则。促进我国社会和国民经济长期稳定、健康、可持续发展，实现全面小康社会；地方政府分别决策，根据地区经济发展、资源环境等条件，合理确定住房和房地产业发展目标，贯彻落实在稳定房地产市场和住房保障方面的责任，使房地产业的发展与当地经济和社会发展相适应，与相关产业相协调，逐步改善城镇居民的住房条件。 坚持城乡统筹发展，各地本地居民与移居居民需求兼顾的原则。在快速城镇化进程阶段，房地产业的发展必须要很好地解决移居城镇的人口的住房需求，保持经济发展、社会稳定，积极稳妥推进中国城市化和工业化进程。高度重视和逐步满足城市流动人口的住房购买、租赁需求。 坚持住房市场化改革方向，政府调控和市场机制相结合的原则。完善有区别的土地、税收、金融政策，形成以经济、法律手段为主、辅之以必要的行政手段的调控政策体系，优先保证中低价位、中小套型普通商品住房供应，使房地产市场发展与宏观经济平稳相协调，努力实现房地产市场总量基本平衡，结构基本合理、价格基本稳定。 坚持落实政府的住房保障职责。尽快满足低收入家庭特别是最低收入住房困难家庭的基本居住需要。地方政府落实住房保障规划和年度计划，由政府组织实施建设或筹集住房，在城镇范围内实施保障性安居工程，主要包括廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房、限价商品住房、城市棚户区改造等。 坚持以资源合理利用原则。住房市场发展节能省地型住宅，逐步合理满足改善性需求；盘活存量，积极发展住房租赁市场；改进和规范经济适用住房，租售并举。 3、主要目标 （1）总体目标：建立覆盖全社会的住房政策体系 统一立法主体，适时更新法律条款，打破现在多部门出台法规条例的现状，合理划分立法权限，统一立法标准和程序，同时根据住宅产业的发展和制度环境的变化，及时修正相关内容。建立适应经济发展和国情的调控反应机制。 统一建立基础的政策决策信息基础。统一建立建设用地基础信息、规划控制指标及开竣工信息、土地投资及利用强度，产权归属等土地利用信息系统，建立包含预售信息、可售楼盘与房源、房产权属和交易状况、可租赁房屋数量、保障性住房建设使用状况、开发企业单位资质、代理销售的房地产经纪机构备案情况等房产信息系统。从而形成一个完整的房地产市场动态监测系统，为房地产政策出台提供依据。 建立健全住房市场信息系统和信息发布制度。全面掌握当地住房总量、结构、居住条件、消费特征等信息,建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度,增强住房市场信息透明度。公布市场供求和房价情况,全面、及时、准确地发布市场供求信息。对于保障性住房体系，公布其住房分配或租赁结果信息，以及建设使用状况，更能有效实现社会对保障房建设的监督，提高保障房体系建设的效率。 （2）住房市场目标 进一步规范市场秩序，调控法制化。完善土地、财税、金融政策，加快建立促进房地产市场健康发展的长效机制，抑制投资投机性需求，引导市场增加普通商品房的供给。 在土地政策方面，完善现有土地出让制度，严格按照城市规划、土地利用规划科学合理有序的出让土地，综合评价购地企业，改变价高者得现状，提高土地的实际使用率，增加市场上土地的有效供给。 在财税方面，依据房地产市场运行过程和市场运行设定税种，使政府能够利用税收对房地产产业进行调控，总结上海、重庆房地产税试点的经验。对基础性需求免征物业税或房产税，对改善性和投资性需求增加房屋持有环节成本。 在金融政策方面，运用金融手段调节房地产市场供需行为，根据市场运转情况，适时调整金融政策，控制好开发企业的信贷规模，执行有区别的住房消费信贷政策，抑制过于旺盛的投资投机需求，减