戴德梁行上海受益于东扩的契机.docVIP

中国透视：大浦东—7+1 规划 　　依托于浦东原有的基础设施，7+1规划将涵盖浦东新区八大板块的发展（地图 1）。 　　黄浦江沿岸人口密集的地带将以金融、商业、会展和现代服务业等相关产业为主。沿着东海人口较少的区域将定位于航运、贸易、物流、重型装备制造、先进制造业、航空和旅游业。 　　我们认为，上海浦西现有的区域，并不会因为浦东的新规划而受到剧烈冲击。在工业、写字楼、商铺和酒店物业市场方面，这两个地区是相映成辉的共生关系。 以写字楼为例，浦西将继续以现代服务业和众多跨国企业总部为主，而浦东陆家嘴则集聚越来越多的金融类企业。 　　2020年前，把上海建设成为国际性的金融中心和航运中心；7+1规划将会给这一目标增加砝码。但要使之成为现实，完善法规的实施和可持续的高级专业人才储备等一系列问题，必须认真予以考虑。 　　我们相信，在未来10年内，浦东将发展成为一个更大规模的经济多元化的区域。考虑到经济继续增长，我们认为写字楼、商铺、住宅和工业物业的需求将保持增长。因此我们可以预见的是，在下一个十年，浦东房地产市场平均租金和售价的看涨。 　　从农田到高楼大厦 　　浦东新区政府最近公布了7+1规划。该蓝图涵盖了浦东的7个地区，外加世博会会址的浦东区域及后世博开发。 　　本文先从浦东过去20年到未来10年的总体开发说起。其后，就7+1规划对浦东、上海和中国的意义提出我们的看法。接下来，我们将深入探讨研究新规划对浦东上述8个区域内各类物业市场的影响。最后，再给出我们的结论。 　　浦东目前的发展 　　上海有句老话是这么说的：“宁要浦西一张床，不要浦东一间房”。光阴荏苒，岁月如梭，这话已恍如隔世。 　　20年前，位于黄浦江以东的浦东地区都是沼泽地、农田、破屋烂瓦、工厂和码头。而西面的浦西地区则要发达得多，但扩张空间已显局促。因此，人们将发展的眼光开始投向东面。 　　1990年4月18日是浦东发展的转折点。时任国家总理李鹏宣布了浦东的开发规划。 　　自那时起，浦东经历了一个飞速发展的时代（表 1）。大量的项目建成完工，现在的浦东已拥有了： 　　上海综合保税区（包括外高桥港、浦东国际机场和洋山深水港）； 　　陆家嘴金融贸易区（金茂大厦、上海世界金融中心等高楼拔地而起）； 　　张江高科技园区和金桥出口加工区（众多跨国公司进驻）； 　　临港新城（及附属临港产业区）； 　　2010 世博会会址。 　　这些地区的开发使得浦东成为上海经济发展的引擎。1990年，浦东的生产总值为60亿元。而到2009年，这一数字已大幅攀升到4,000亿元（表 2）。 　　7+1：今后10年的规划 　　为了给与7+1规划有关的开发规模提供思路，今后三年，浦东区政府计划在城市基础设施方面投资1,000亿元。与之相比，过去20年的投资总共也不过2,700亿元。 　　7+1规划将覆盖以下地区： 　　上海综合保税区：（22.76平方公里）带动外高桥港、浦东国际机场和洋山深水港的发展； 　　临港产业区：（240平方公里）。包括一个物流园区和一个重型装备园区； 　　陆家嘴金融贸易区：（31.78平方公里）。总计办公面积约为300万平方米，包括2015年上海中心大厦以及世纪大道周边的面积； 　　张江高科技园区：（77.35平方公里）。包括康桥和上海国际医学园区； 　　金桥出口加工区：（67.79平方公里）。先进制造业所在地。包括南汇产业区和空港产业园区。现代服务业将落户北部，而制造业则位于南部； 　　临港主城区：（74平方公里）。推动周边商业活动、教育和旅游业的发展。此外，这些地区的新开发项目将努力秉承“绿色”理念； 　　国际旅游度假区：包括迪士尼主题公园、三甲港旅游度假村和临港度假村； 　　后世博板块：（3.93平方公里）。有5条地铁线路，将进驻金融、会展、贸易和现代服务等行业。 　　7+1 规划的影响 　　对于浦东 　　7+1规划旨在为浦东在21世纪的经济可持续发展打下基础，这自然会影响到该区的各类房地产业市场。 　　在工业地产方面，我们预计规划会加大该地区各产业园区中企业布局的集中度。现有的多个独立产业园区将会被纳入上海综合保税区、张江高科技园区和金桥出口加工区等个别区域板块。这种化繁为简的整合无疑将进一步提高组织效率，并使得浦东未来更具经济竞争力。此外，该规划将勾勒出新产业园区内部的具体布局，有助于吸引对口的民营或国有企业进驻浦东，以便进一步鼓励该地区高附加值产品生产的发展。 　　对该区的写字楼市场而言，陆家嘴金融贸易区的扩张规划将对其产生重大影响，同时还包括后世博板块内的新写字楼。7+1规划将会进一步推动陆家嘴成为上海乃至中国大陆引人瞩目的写字楼市场。 　　此外，7+1规划还会对该地区零售商铺的发展起到促进作用。这包括为未来为国际旅游度假区以及川沙周边地区、临港主城区以及后世博板块内的