房地产企业投资—风险分析及风险应对.docVIP

房地产企业投资 ——风险分析及风险应对 姓 名： 学 校：北京理工大学 学 院：管理与经济学院 专 业：技术经济与管理摘要：房地产投资是一项综合性、专业性、技术性极强的活动, 也是一个高投入、高回报和高风险、高收益的行业。由于房地产投资固有的周期长、投资金额大、涉及因素多等特点, 风险贯穿房地产投资的整个过程,本文介绍了房地产投资风险的类型、特征以及运用了投资组合方法和AHP方法进行房地产投资风险的评价和应对。 关键词：房地产、投资风险、系统风险、非系统风险 一、引言 从1978年的土地相关法规的调整算起，中国的房地产业已经伴随着改革开放经历31年的风雨历程，但是，即便如此，国内的房地产市场仍不是一个完全竞争的市场，而是一个以政策为主导的政府市场。2003年以来，随着中国与世界经济的联系越来越紧密，国内房地产市场的发展也逐渐处在一个更为广阔的政治、经济、人文环境之中，中央与各地政府、企业与金融机构，以及各级市场在不断博弈中发展和成熟。2003年中后期，国内部分地区的房地产市场开始出现过热的现象，从2006～2007年，热钱、炒作、人民币升值等因素的影响下，国内房价开始出现爆发式的增长。房价从2003到2007的高速增长下带来的利润诱惑，社会上各界人士纷纷进入房地产行业，以个人和集体的名义从事房地产投资，想从中得利从而幻想掏得一桶金。 但是，房地产业即能让人一夜暴富也能让人一夜成了一贫如洗。这是因为房地产涉及投资量大、投资周期长、流动性差不确定因素多等特点，铸成了房地产成为高风险性投资之一。并且这种高风险性在社会房地产投资实践中表现得淋漓尽致。高风险性的房地产投资造成了不可计数的血淋淋事实。 2007年～2010年，房地产行业进入了全面调整的阶段。2007年第四季度开始，信贷紧缩政策的影响逐渐显露，不断升温的房价开始快速回落，伴随这一回落的还有商品房的成交量。2008年，国际经济环境的全面衰退迹象逐渐明显，国内经济也受到较大的影响，在持续紧缩的信贷政策下，房地产行业发展减速明显，行业内调整的深度与广度加大，资源整合的力度加强，整个行业伴随经济调整进入新一轮的全面调整期。从2006年春季开始逐步显现2007年8月开始席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场美国“次贷危机”9月15日美国雷曼公司申请破产金融危机开始12月份，全国房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为96.46，比11月份回落2.0点，比去年同期回落9.99点。 图片来源：国家统计局网站2008年，商品房销售面积持续下降，下降幅度逐月增加1-10月，商品房销售面积44722.96万平方米，同比减少16.5%，增幅减少47.8个百分点。其中，现房销售面积为12287.56万平方米，同比减少18.2%；期房销售面积为32435.41万平方米，同比减少15.9%商品房销售面积降幅逐月增加，由1-2月份的4.2%降为1-10月份的16.5%。资料来源：国家统计局、REICO数据库政治风险是一国发生的政治事件或一国与其他国家的政治关系发生的变化对公司造成不利影响的可能性。 政治风险主要包括：（1）征收风险（2）汇兑限制风险也称转移风险（3）战争和内乱风险：这类风险指东道国发生革命、战争和内乱，致使外商及其财产蒙受重大损失，直至无法继续经营。（4）政府违约风险。（5）延迟支付风险。由于供求形势变化，引起市场竞争范围、竞争程度、竞争方式以及房地产市场性质、市场结构、市场发育等变化而导致的风险。市场风险主要来源于房地产供应的时间误差。财政利率风险多来自于利率波动的影响，因为很多人买房并不是全额付款，一般都会利用杠杆原则向金融机构申请抵押以解决一部分资金。假如贷款利率上升，投资人所需要负担的贷款利息就可能是楼价本身的价值，此种情形对于一些财力有限的投资人来说，无疑是雪上加霜，加息有可能迫使他们放弃房地产。当然如银行收回抵押房地产可以得到贷出款项的话，则投资人无须再负担任何责任。然而，假如房地产市场正处于低潮，银行在拍卖房地产时仍得不列足够的款项偿还抵押贷款时，则投资人仍需负一定责任。所以，投资者在策划置业计划和议价房地产时，必须把利率波动因素考虑进去。经营风险。经营风险是由于房地产投资经营上的失误（或其可能性），造成实际经营结果偏离预期望值的可能性；经营风险起源于投资内部问题和项目的经济环境情况，如管理水平、管理效率低，使用经营费用超过预计值，房屋空置率高，租金回笼等问题，都将使企业的营业收入小于预期值。经济环境可能不理想，对房地产的需求偏低，会产生比预期高的空置率。 财务风险。财务风险是指房地产投资者运用财务杠杆，在使用贷款的条件下，既扩大了投资的利润范围，同时也增加了不确定性、增加的营业收入不足以偿还