房屋维修施工项目管理.docVIP

第六节　房屋维修施工项目管理 ?　　一、房屋维修施工项目管理概述　　房屋维修工程施工项目管理工作，是以维修施工生产活动为中心，贯穿 于维修施工的全过程。房屋是不动产，是固定不变的实体，其式样多、结构类型复杂，维修工程有特定的用户与使用要求，故管理变异性大、困难多。为了高效、优 质、低成本地完成维修项目的施工任务，提高维修工程施工的经济效益，物业管理公司必须做好维修施工项目的管理工作。 　　1.维修施工项目管理概念 　　房屋维修施工项目管理，就是对完成维修建筑产品的施工全过程所进行的组织和管理。房屋维修施工过程是指从接受维修施工任务到工程交工验收的全部过程。这个过程包括：签订房屋维修工程合同、施工组织与准备、施工调度与管理、质量管理与施工安全以及竣工交验等。房地产E网-/ 倍讯易-/ 　　房屋维修施工项目管理是针对房屋维修工程施工所进行的一系列组织与管理工作的总称。由于房屋维修施工项目的特 点，决定了房屋维修施工项目管理是一项综合的、复杂的施工生产管理活动。一方面，它是直接从事房屋维修施工活动的维修施工企业生产管理中的重要组成部分； 另一方面，它也是物业管理公司房屋维修管理的重要内容。 　　根据管理的主体不同，房屋维修施工项目管理可分为甲方的项目管理和乙方的项目管理。这两种管理除了管理主体所处的地位不同外，其管理方法和内容基本一致。 　　2.维修施工项目管理的主要任务 　　维修施工项目管理的主要任务是贯彻维修工程的施工程序，合理安排人力、物力、财力，不断更新维修技术，在保证质 量及工期的前提下，提高劳动生产率，降低维修工程施工成本，增加盈利；在维修施工中，运用科学管理的方法与职能，对维修工程计划、生产、技术、物资、劳力 和财务进行业务管理，对维修工程质量、工程成本和进度进行合理、有效的控制。 　　3.维修施工项目管理的基本内客 　　房屋维修施工项目管理贯穿于整个施工阶段，在施工全过程的不同阶段，施工管理工作的重点和具体内容是不相同的。 施工管理的实质应是对施工生产进行合理的计划、组织、协调、控制和指挥。在施工中，人力组织得是否合理，物力是否得到了充分利用，财力用得是否得当，机械 设备和劳动力搭配得是否合适，施工方案是否先进可靠等，都直接影响房屋维修的成效。所有这些，需要在施工过程中经过科学的安排、精密的计算和合理的组织管 理，这些课题就构成了施工项目管理的全部内容。房屋维修施工项目管理的内容一般包括： 　　(1)落实维修任务，签订承包合同。 　　(2)在工程开工前，解决住户临时迁移，做到水、电、道路通畅，并安排大宗材料堆放，设备安置进场，确定施工方案等各项准备工作。 　　(3)组织均衡流水立体交叉施工，并对施工过程进行质量控制和全面协调工作。 　　(4)加强对维修现场的平面管理，合理利用空间，促进文明施工，创文明施工现场。 　　(5)做好参与项目施工的各方的协调工作并开展合同管理工作。 　　从以上内容看，房屋维修施工项目管理还包含企业的其他专业管理，如计划、技术、质量、材料、机械、成本等管理内容。施工项目管理是综合性的管理，它正是要运用这些专业管理方法对维修工程实施全过程的管理。 　　二、房屋维修施工准备工作　　1.房屋维修施工准备工作的任务 　　施工准备系指维修工程开工前，甲、乙双方在组织、技术、经济、劳力和物资等方面，为保证工程顺利开工而事先必须 做好的一项综合性的组织工作。维修工程应根据工程量的大小及工程的难易程度等具体情况分别编制施工组织设计(大型工程)、施工方案(一般工程)或施工说明 (小型工程)。 　　施工准备工作，是房屋维修工程组织施工和管理的重要内容。在工程开工前，必须有合理的施工准备期。施工准备工作 的基本任务是掌握房屋维修工程的特点、进度要求，摸清施工的客观条件；从技术、物资、人力和组织等方面为房屋维修工程施工创造一切必要的条件。认真细致地 做好施工准备工作，对充分发挥人的积极因素，合理组织人力、物力，加快施工进度，提高房屋维修工程质量，节约资金和原材料等，都起着十分重要的作用。 　　实践证明，凡是重视施工准备工作，开工前和施工中都能认真地、细致地为施工生产创造一切必要的条件，则该项维修 工程就能够顺利完成；反之，忽视准备工作，仓促上马，虽然有着加快工程进度的良好愿望，但是往往事与愿违，工程进行中缺东少西，延误时间，浪费力量，有的 甚至被迫停工，最后不得不反过头来，补做各项准备工作，这样必然推迟工程进度，造成不应有的损失。 　　2.维修施工准备工作主要内容 　　维修施工组织准备工作的内容很多，其主要内容有以下几个方面： 　　(1)对维修工程应摸清施工现场情况，包括电缆、电机以及煤气、供暖、给排水等地下管网及其走向，并平整好现场； 　　(2)维修工程设计图纸齐全； 　　(3)编制施工组织设计或施工方案获得批