收购评估武汉武广写字楼价格评估报告.docVIP

武广办公楼价格建议 本报告主要考察武广两套写字楼的价格。报告将根据该房源周边情况、房源本身情况以及周边相似物业的价格推导出该房屋的当前价格。 房屋情况简介 周边情况介绍 两套房源均位于武汉广场内。武汉广场座落于武汉乃至整个华中地区最繁华的武广商圈。武广商圈是武汉市的老牌商业集中区域，区域内集交通集散、商业商务、文化展示、休闲娱乐等于一体星级酒店——商务圈范围涵盖长江大酒店、亚洲大酒店、华美达酒店、新华诺富特、香格里拉……最顶级的星级酒店云集于此 金融机构——以世贸为中心，2公里辐射范围内遍布有中国银行、中国建设银行、中国农业银行等8大商业银行与多家金融机构交通网络——轻轨、地铁（申报中）沿线、几十条公交线路通达三镇；占据武汉交通枢纽，15钟可达汉口火车站，30分钟可达天河机场 楼层 朝向 面积 a2101 商住楼 A栋红色标识处，对面为国际博览中心。 26F 东 117.05 d4215 乙级写字楼 C栋紫色标识处，对面为世界贸易大厦。 42F 西 126.28 下面结合市调结果，在同栋房源内给予两套房源综合评分： a2101号房源： 朝向：如图所示，该房源朝北，南面有挡，采光主要靠东面予北面。 视野：对面为武汉办公楼，视野不大好。 房型：由于无法入内，无法了解房型。据物业介绍，该房型进深长，开间小，客厅采光一般。 楼层：21层 d4215号房源 朝向：西向 视野：距离100米左右为248米世贸大楼，视野不好 位置：到电梯口需要拐一个弯，位置属于中等。比正对电梯口的房源售价要低10%左右，租金低15%左右。 楼层：总48层，处于42层，楼层越高，价格越贵。 小结：两套房源位于武汉核心武广商圈，拥有无与伦比的商业配套、医疗服务与交通便捷优势。但是房源所处建筑物规划设计比较陈旧，在使用率、电梯便捷性、物业管理等方面均比较落后。房源在本项目综合评分中属于中等偏上。 同类物业售价调查 通过市场调查发现，由于武广写字楼与周边项目的劣势较明显，导致价差在3000-14000元/平米左右，与周边项目价格无可比性，因此价格考察对象选定为武汉广场现在有售或出租房源。 物业类型 房号 面积-㎡ 售价-元/㎡ 租金-元/㎡·月 楼层-F 武广写字楼 D4615 126 8500 26 46 武广写字楼 2401 184 6200 24 24 武广写字楼 3503 110 7400 27 35 武广写字楼 15F 113 5500 / 15 武广住宅 2604 98 6000 / 26 武广住宅 1401 117 5500 / 14 注：由业主处得知：4615号房源挂出已有4个月，当时售价为9500元/㎡，但是无法售出，因此降价出售。而目前8500元/㎡的价格客户反应也觉得偏贵。造成此种情况的原因是由于位置离电梯口较远，不好出租，投资风险比较大，并且现今客户观望氛围较浓。相比之下，处于电梯正对面的3号房租金与售价都比较高。 分析： 表格中武广写字楼价格在5500-8500元/㎡。从业主处得知，在武广写字楼中，售价也随着楼层增高递增，考虑到表中房源均为高层，其价格属于同栋中较高的。物业公司透露，武广写字楼均价应该在7600元/㎡左右，层差在20元/㎡左右。 直对电梯口的房源价格是最贵的，售价要高15%左右，租金要高出18%左右，且达到100%出租率。 写字楼租金低楼层一般在20元/㎡·月左右，20层以上楼层平均在24元/㎡·月左右。 通过咨询附近二手房中介得知，武广A、B两座住宅楼房源售价一般在5500-6000元/㎡左右，其中不包括手续费。层差估计在40元/层。 房源价格评估 价格评估主要依据同种房型现今售价、租金情况，以及房源的综合评分。 A2101号房源 从第二部分得知，武广住宅楼层差在40元/㎡。参考 14楼同种房型1401号的售价，根据层差可得出该房源售价为： V=V1+N·f=5500+5*40=5700元/㎡ （V为房屋售价，N为相差层数， f为层差） D4215号房源 同种房型D4615号房源售价为8400元/㎡，按照20元的层差计算，其价格为： 9000-4*20=8320元/㎡ 注：由于现今房地产市场观望氛围较浓，因此，以上报价是属于比较保守的，考虑到周边新开住宅项目均价已达10000元/㎡，新近高档写字楼项目均价12000-20000元/㎡，本房源作为武汉核心商圈的标志性建筑之一，后期还有一定增幅。 A a C B d