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九龙坡区房地产发展前景分析 重庆市房地产市场的总体概况 重庆商品住宅的市场空间及其发展趋势 2001年下半年，重庆房地产开始进入快速发展的轨道，商品房的成交量逐年上升，并达到一个较高的水平。其中，商品住宅成交量从2000年的不足500万平方米发展到2003年的1138.26万平方米，年平均增长43.57％。由于国家宏观调控，2004年住宅成交量的增长速度放缓，比2003年略有上升，达到1138.26万平方米。 表1 2000－2004重庆市商品房销售面积（单位：万平方米） 年份 商品房销售面积 其中：住宅销售面积 2000 579.96 491.09 2001 746.05 635.04 2002 1016.58 870.41 2003 1314.67 1132.95 2004 1317.12 1138.26 数据来源：重庆统计年鉴 图2 根据调查，主城区消费者的购房目的比较简单，绝大部分是为了改善现有居住条件，其次是满足基本居住要求和投资及为子女购房；而周边地区消费者则基本上是为了改善自身居住环境，其次为子女购房业占有相当比重，而用于投资的较少。这说明目前重庆的住宅市场是以实际居住需求为主的市场。 随着重庆经济的持续快速发展，居民收入逐年快速增加，这为重庆居民改善居住条件提供强有力的经济支撑，同样为重庆住宅市场空间的增大提供前提条件。随着重庆经济外向性的不断增强和区域经济地位的不断凸现，重庆能够吸引越来越多的外来人口，重庆的住宅市场将为满足他们的居住需求而相应增加。 数据来源：重庆统计年鉴 商品住宅供应特征及其发展态势 （1）供求基本平衡 2004年住宅开发施工面积4485.83万平方米，同比增长19.7％，其中新开工面积1666.91万千方米，同比增长5.5%；房屋竣工面积1187.23万平方米，同比下降3.6％。与此对应，2004年重庆市商品住宅的成交面积1709.29万平方米，同比增长l8.6％。这说明2004年重庆市商品住宅供应与市场需求基本适应。 2004年商品住宅空置量的变化情况同样反映了重庆商品住宅的供求基本平衡。2004年1－2月份，重庆市商品住宅空置量（空置一年以上）为98.99万平方米，其后则一直呈下降的趋势，到12月份空置量降到了75.63万平米。（数据来源：2004年各期重庆市统计月报） （2）市场供给方众多 重庆的房地产市场早已是群雄逐鹿，大大小小的开发商多达1700多家，有实力的开发商不乏其数。其中，以华宇、龙湖、金科、协信等为代表、数量不少的重庆本土企业实行多项目同时操作，在多个区域进行开发运作。而据不完全统计，重庆目前已聚集多家外地开发商，除了早年来渝的华新国际、广厦、和记黄埔以外，融侨、香江国际、西安同景集团等品牌房商强势进入，中房集团、香港裕汇集团、瑞安集团、武夷的重庆项目也逐渐走上前台。重庆统计年鉴和统计月报，从2000年开始，历年的土地购置面积均大于土地开发面积，反映了土地的大量囤积和闲置。闲置数量在4年内连续扩张，从最初的2345万平方米增长到2003年底的795万平方米，增长了两倍多。截至2004年月底，市囤积或闲置的土地总量达到了万平方米。市土地交易中心5日发布的最新数据显示，平均每亩地价71.64万元。九龙坡处于整个大重庆的西部，位于整个大西城的东部承载了主城西进的第一站。 从以上可见，九龙坡区房地产近年来的开发规模保持在一个较稳定的水平，并且呈现供需两旺的发展态势。 与主城其他各区相比，2004年九龙坡区的房地产销售面积仅次于渝北、南岸和江北区，占到整个主城市场的13％，由此可见其在重庆主城房地产市场的份量。 资料来源：《2004.12重庆市统计月报》 在价格方面，2004年九龙坡区的房地产销售均价达到2230元/平米，商品住宅的销售均价则达到2201元/平米，较2003年增长16.7％，略高于主城九区的成交均价21元/平方米骏逸新视界石坪桥正街2004年区全社会固定资产投资111亿元，社会消费品零售总额90.22亿元，规模以上工业企业完成产值308.37亿元，城市人均可支配收入是9285元，农村人均纯收入3760元。经济和社会发展 资料来源：2004年重庆市统计年鉴 九龙坡区第九次党代会明确提出2003－2007年大力实施高新技术、城市化、都市农业“三大战略”，建设以高新技术产业为先导的新型工业发展区、以服务业为主的现代商务发展区、以休闲观光为方向的都市农业发展区这“三大经济发展区”。 以石桥铺、九龙园区等为典范的国家级高新技术产业开发区正在蓬勃发展，以袁家岗为中心的全国体育产业试验区正步入实施，以白市驿、含谷、金凤、走马、石板五镇为中心的重庆“都市后花园”为国内