某房地产公司项目定位流程.docVIP

编号： 版号：A/0 项目定位流程 编制 日期 审核 日期 批准 日期 修订记录 日 期 修订状态 修改内容 修改人 审核人 批准人 项目定位流程 范围 本流程适用于公司已通过可行性论证的项目的定位。 控制目标 2.1 广泛深入调研，深入论证，准确定位，提交准确清晰设计任务书。 A（数量） Q（质量） C（成本） T（时效） R（风险） 产品类型数量 产品定位准确性；设计任务书的规范性；设计任务书内容质量 规划要点及时提供；产品定位。 主要涉及岗位 市场营销部经理、策划主管、销售主管、开发部经理、项目拓展员、公司高层 主要控制点 4.1市场调研深入，分析判断准确 4.2深化产品建议明确、准确 4.3设计任务书符合产品建议书要求，表达清晰  步骤 说明 负责人 输出 1.深入市场调研 1.1针对项目，进行深入调研 1.2报告内容应包括： 调研的目的和范围；调研组成员；调研日期；调研所依据的文件；调研结果表述；调研结果分析、小结；调研不合格项的统计分析；调研活动的有效性的结论性意见。 市场营销部经理 调研报告 2.确定规划要点 2.1从政府相关部门获取规划要点 2.2根据情况，看能否适当调整 开发部 规划要点 3.深化产品建议书 3.1确定目标客户群体，群体特征 3.2产品形态，项目类型选择，确定项目究竟为住宅、写字楼、商业还是其它等 3.3确定项目产品主题，具体产品形态的细分；例如：住宅可以按价格进行高、中、低档区分，也可以按建筑形式进行高层、小高层、多层区分。 3.4确定建设指标，项目各类型物业建设量的数据指标和比例关系 市场营销部经理 深化产品建议书 6.编写设计任务书 6.1根据产品建议书,提出设计任务 6.2与设计单位沟通,修订 设计部 设计任务书 7.规划设计 7.1根据设计任务书，进行规划设计 主要涉及文档/信息流程 文档名称 编制部门/ 人员 主要内容 联数 提交部门/人员 提交时限/ 频率 调研报告 项目策划主管、 市场研究主管 目标客户群体特征、偏好； 1 市场营销部经理 可行性报告通过后1个月 规划要点 开发部 项目的政府规划要点 1 市场营销部经理 可行性报告通过后1个月 深化产品建议书 市场研究主管 客户群体；项目产品主题、产品形态；建设指标 市场营销部经理 调研报告通过后一个月 设计任务书 设计部 设计部经理、设计院 深化产品建议书通过后2周 产品建议书 1、项目定位 1.1 项目与周边的关系： 1.1.1 与所在区域定位和规划的关系 1.1.2 地块或周边可利用的自然资源 1.1.3 地块或周边可利用的社会资源 1.1.4 项目周边的交通情况 1.1.5 项目周边的社会配套 1.1.6 市场现状 1.1.7 市场需求 1.2 项目定位 1.2.1 项目定位描述 1.2.2 项目差异性的营造 1.3 客户资源 1.3.1 潜在消费者判定 1.3.2 潜在消费者特征 1.3.3 客户购房用途 1.3.4 消费行为分析 2 产品描述 2.1 产品规划要点综述 2.2 产品描述 总建筑面积： 住宅： 会所 商业 学校 其它公建： 住宅产品 建筑类型 比例 面积（万㎡） 套数 平均面积（㎡） 均价(元/㎡) 共计 2.3 项目的环境定位要求 2.4 项目的公建定位 2.5 功能设计 会所 商业 学校 3 服4 务 4.1 目前已有关联项目提供的服4.2 务 4.3 针对项目客户提供的服4.4 务、特殊产品提供的服4.5 务 5 经营 5.1 项目的出发点和经营模式 5.2 经营方式建议 6 项目开发方案 6.1 方案选取原则 6.2 方案建议（含初步成本、财务测算） 6.3 操作风险及规避方式 7 项目开发节奏(主要产品的分期重点) 8 营销思路 初步产品建议书 一、项目定位 区域市场经济情况描述； 区域房地产市场情况（通过经典表格说明） a) 区域房地产市场供应消化情况及与经济、政策变化的关系 b) 区域房地产市场潜在供应情况及经济、政策变化情况 c) 区域房地产市场中存在的机会点 项目与周边的关系 d) 项目地块情况及地块与所在区域定位和规划的关系 e) 项目周边交通及配套情况 f) 项目周边社会资源及人群特征 潜在消费者背景资料分析 潜在消费者产品需求对比分析 二、产品定位 1 类型 生活设计： 形象定位： 2 档次及风格： 价格定位： 建筑风格定位： 三、户型比例建议 建筑类型 比例 面积（万平方米） 套数（平方米） 合计 四、预期价格（采用可类比物业加权比较法）