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某策划代理机构房地产市场分析报告 3. 房产一级市场概述……………………………………………………………23 3.1我国土地市场现状……………………………………………………………………23 3.1.1近年土地市场建设成效…………………………………………………………23 3.1.2土地市场发展经验………………………………………………………………24 3.2我国土地交易市场化前景……………………………………………………………25 4.房产二级市场概述……………………………………………………………28 4.1我国房地产市场综述………………………………………………………………28 4.2房地产行业周期……………………………………………………………………33 4.2.1市场周期划分…………………………………………………………………33 4.2.2市场数据统计分析……………………………………………………………35 4.3房地产市场现状……………………………………………………………………38 4.3.1房地产二级市场供求关系……………………………………………………38 4.3.2住宅成交价格攀升明显………………………………………………………40 4.3.3房地产的二、三级市场联动…………………………………………………41 4.4房地产消费市场……………………………………………………………………42 4.4.1历年上海市总体消费特征……………………………………………………42 4.4.2购房群体消费习性……………………………………………………………43 5. 房产三级市场概述…………………………………………………………47 5.1我国房产三级市场概况……………………………………………………………47 5.1.1租赁市场………………………………………………………………………47 5.1.2置换市场………………………………………………………………………48 5.1.3人口迁移对房产三级市场的影响……………………………………………48 5.2房产中介的机遇与竞争……………………………………………………………49 5.2.1市场竞争表现…………………………………………………………………49 5.2.2市场机遇………………………………………………………………………50 5.3上海房产三级市场…………………………………………………………………50 5.3.1上海三级市场现状……………………………………………………………50 5.3.2上海三级市场展望……………………………………………………………51 3. 房产一级市场概述 3.1我国土地市场现状 3.1.1近年土地市场建设成效 近年来，土地市场建设取得很大成效主要体现在四个方面。 （1）国有土地使用配制范围和市场配制范围不断扩大，在全国全面实行了国有土地有偿使用制度。国家城市国有建设用地（下图绿色标记）的315万公顷中有偿使用和市场配制的国有土地面积（下图中紫色标记之和）占城市国有建设用地总面积的比例由１９９２年的不足２％上升到２００２年的２４％，达到76万公顷。 单位：万公顷 国有土地使用权价格的市场机制初步形成，经营性国有土地使用权（商业、旅游、娱乐和商品住宅）要求实行招标、拍卖、挂牌出让，现在这种制度已经普遍建立，由１９９２年的占当年出让总面积比例不足１％，上升到２００２年的１５％。 市场交易日益活跃，２００２年出让金额达到２３８０亿元，出租的１９．１万公顷，租金额达到２８亿元，抵押金额７８４６亿元，市场形成的情况目前基本如此，且在逐年提高。 （2）土地用途管制制度基本确立，政府对土地市场宏观调控得到了加强和完善。 总结了上个世纪９０年代初房地产过热的教训，修订了土地管理法，确立了新的土地用途管制制度 实行新的土地收益分配办法 按照建设用地集中统一供应的要求实行土地收购储备制度，根据市场的供求情况调控土地供应量，增强政府调控土地市场的能力，目前全国大概有１２００多个市县建立了储备制度 土地调查登记制度进一步完善，强化了土地利用状况和土地价格的监测 （3）土地市场运行制度和组织建设取得了明显进展，市场服务体系逐步形成。主要表现在两个方面：一是土地公开交易，基准地价定期确定公布，土地市场交易信息发布和土地登记资料公开查询制度基本建立，保障了土地市场的规范运行。但是仍有很多地方跳出这个制度在运行，这是矛盾的。二是转变政府职能，减少和规范行政审批，严格实行政企分开，培育和发展中介服务组织，从总体形势上看是这样，但是具体操作过程中一些不规范行为是有的。 （4）土地产权进一步细化和明确，土地权利体系开始出现。一是根据土地市场建设需要，在坚持土地公有制前提下，实行土地使用权与所有权分离，土地使用权成了商品。二是细