武汉市别墅市场研究.docVIP

武汉市别墅市场研究 （一）、宏观政策 别墅项目作为高档房，近几年来，成为国家宏观调控的重点打压对象，我们历数对别墅项目影响较大的调控政策，评估其影响度。 2003年2月8日2003年6月5日2003年8月12日 2006年4月10日 2006年5月29日2006 12 18 1、宏观政策环境变化对别墅市场影响分析 从别墅相关政策发布的时间上来看，早在2003年国土资源部就提到了“今后五年内停止别墅类用地供应”，时至2006年5月30日国土资源部一律停止别墅类房地产项目的供地和办理相关用地手续。可以说国家针对别墅市场的宏观调控实现了“软着陆”，在我国别墅开发用地的供应也正式的停止了。 从别墅相关政策发布的部门来看，近年来一系列的政策都来自于国家相关管理部门，而就武汉本地来说，并没有别墅地方政策出台。 别墅市场相关政策，主要从两个方面作为切入点：一是从别墅开发的源头－土地上控制，别墅用地被正式叫停，未来别墅类物业将更为稀缺；二是通过金融、信贷方面的政策，加大别墅类项目开发和消费的成本。 此外，最新出台的土地增值税政策从2月1日起开始对房地产企业土地增值税进行全面清算。由于国家三令五审的限制、禁止别墅项目用地审批，武汉别墅市场稳定健康发展提供了充足的保证，同时可大大刺激武汉别墅中高档项目的开发与销售。武汉别墅的整体价格，购买力和投资人群成长速度相对较快。期看，武汉的别墅市场供应量，别墅价格产品品质和附加值提升的同时，将程度的提升。武汉别墅经历次热潮第一次热潮上世纪90年代初的开发热第二次21世纪头两年多即2000-2002年少量别墅成功开发形成热潮第三次热潮2003发起的山水别墅大盘化。而且，这第三次别墅热潮从开发规模、持续时间等方面来说都要比前两次大得多，而且中心区别墅也初露苗头，像武昌区中心区水岸星辰和汉阳的金桥半山花园等项目，满足不同需求层次中高端人群。，早期武汉别墅零星分布在城郊进行开发，经过近10年的发展，武汉别墅开发已形成明显的区域性，别墅聚集，武汉别墅别墅块化的具体表现是多个别墅项目聚集在一起，形成一个相对集中的别墅群落。块中的别墅项目有规模化和社区化的趋势。目前，武汉别墅初步可以分成大块：别墅区——别墅区——浪漫写意的别墅区——最接近城区、起源较早的别墅区——低价策略的别墅区——高调热闹的——城市别墅块 F天下 巢NEST 山水龙城 恒达盘龙湾 容积率 0.33 0.59 0.6 0.45 绿化率 66.35% 45% 50% 40% 总占地面积 3160亩 800亩 12万平方米（约180亩） 1000亩 2）、价格分析 案名 F天下（二期） 巢NEST（三期） 山水龙城 恒达盘龙湾（二期） 类型 纯独栋 联排 独栋 （三期） 双拼 联排 价格区间 11000-12000 5700-6000 12000-16000 10000-20000 7100-8500 均价（元/平米） 11500 5800 14000 15000 7500 3）、面积分析 案名 F天下（二期） 巢NEST（三期） 山水龙城（三期） 恒达盘龙湾（二期） 类型 纯独栋 联排 独栋 独栋 双拼 联排 面积区间 233-700平方米 180-200平方米 280-400平方米 240-400平方米 180-302平方米 畅销面积 260-300平方米 180-190平方米 280-300平方米 240-260平方米 220平方米 4）、销售分析 附：典型楼盘 案名 F天下 项目区域 盘龙城 占地面积 总占3160亩，二期210万平方米 总建筑面积 体量（栋） 2200栋 开盘时间 2期2006年12月18日 销售总价区间 　 单价区间、均价 1万/平方米 容积率 0.33 绿化率 66.35% 物业管理费 1.8元/平方米/月 销售率 30% 楼盘定位（建筑，景观风格） 阳光别墅、草原别墅、森林别墅、半山别墅 　 　 面积区间 233-700平方米 客户来源 武汉主城区、红钢厂、企业高管、老板 小区配套 12000平方米F天下俱乐部，亿元会所，网球场、篮球场、33000平方米国际高尔夫练习场，2500平方米国双语幼儿园，15万平方米商业中心 广告总精神 梦想别墅，一切皆成真 产品特点（卖点） 华中纯独栋别墅城、纯粹别墅高端社区，综合利用节能技术，节能最高达70-75% 项目优势 武汉第一别墅大盘 项目劣势 建筑密度太高，容积率高 案名 巢NEST 项目区域 盘龙城 占地面积 800亩 总建筑面积 约31万 体量（栋） 共328户，3期有17栋联排、72栋独栋 开盘时间 3期2007年9月16日 销售总价区间 　 单价区间、均价 12000-16000元/平方米， 均价1