沈阳圆缘雅居销售建议书.docVIP

目 录 一、项目理解 3 1.1项目概况（略） 3 1.2项目外在威胁分析（SWOT-“T”） 3 竞争项目个案分析 5 二、销售障碍分析 9 三、剩余货量分析 11 四、销售进度预测 13 五、营销优化建议 15 5.1现场包装 15 5.1.1户外展示道具 15 5.1.2现场接待（售楼部） 16 5.1.3样板房优化 16 5.2营销策略 17 5.2.1旧业主介绍 17 5.2.2增加外线销售人员，狙击附近竞争楼盘的客流 17 5.2.3销售时机 17 七、销售执行建议 18 7.1泰盈销售模式 18 7.1.1项目销售执行流程 18 结尾：为何选择泰盈置业 19 泰盈集团历程 19 泰盈公司部分经典战例 19 泰盈置业产品策划成功三大优势 20 销售执行资源的优势 20 开发资源的优势 21 全国市场资源的优势 21 泰盈置业营销策划三大成功定律 21 准确的产品策划 21 精确的营销推广 22 明确的销售执行 22 泰盈置业立体营销三大高效方式 22 泰盈置业服务承诺 22 一、项目理解 1.1项目概况（略） 1.2项目外在威胁分析（SWOT-“T”） 在SWOT分析系统（“S”——优势、“W” ——劣势、“O” ——机会、“T” ——威胁）中，“T”——外在威胁分析是最能直观反映当前该区域市场状况的其中一项，因此在本节中将重点对其进行分析阐述。 目前本项目在售楼盘户型面积分别为97、117、120、131和132平方米，共计五种房型，其中117平方米和120平方米的两种户型均处于滞销状态。根据项目自身情况，结合区域市场状况及当地消费者的消费心理层面分析，项目目前的市场运作存在着一定的问题，主要体现在以下几个方面： 第一、本项目在前期市场营销工作中，其目标市场定位及推广工作具有一定的局限性，从而导致项目只能以吸呐项目周边的一些居民作为主要的客源，大大缩小了客户群的范围，因此对销售工作造成了一道障碍。 解决方案：通过对项目剩余单位进行重新整合包装以及定位工作，创造有利的卖点，将客户层面扩大，在原有的客户群体定位基础上，尽量吸引本区域以外的客户群来填补区域外市场的空缺。 第二、现项目滞销的117平方米和120平方米的户型存在一定的缺陷，各楼层相同面积的房型均为异形格局，且有小部份面积会被浪费，因此客户对此种户型接受程度较低。另外，本项目自去年正式对外发售至今，经过了半年多的市场推广及认购之后，此两种户型的销售量基本等于零，这样滞销的户型对于来访客户已形成了一种负面的影响，对后期剩余单位的销售造成了很大的障碍。 解决方案：在项目进行阶段性营销的过程中，会针对此两种滞销户型进行重新的定位包装，并配合以泰盈特有而高效的销售模式，以最短的销售周期将项目推向市场，使市场消化剩余单位。 第三、项目周边有多座同档次项目林立，并有着几乎相同的客户群定位，因此这些竞争对手将在某种程度上对本项目造成一定的威胁，竞争项目的具体情况及分析将在下一章节中详细分述。 竞争项目个案分析 楼盘名称 莱茵河畔 发展商 沈阳莱茵河畔房产发展有限公司，沈阳金生生开发有限公司 楼盘位置 沈阳大东区北海街 售楼电话 物业管理 香港港力物业管理有限公司 物管费用 1元 代理公司 沈阳中原物业代理有限公司 代理形式 独家代理 房屋类型 多层，小高层 层数 6层，12层 结构 砖混，杠剪 总占地面积 7万平方米 总建面积 14万平方米 总户数 700（二期） 本期期数 二期 绿化率 40% 容积率 2．0 户型 二室二厅一卫 面积大小 88．84，88．81 三室二厅二卫 133．69，141．48 四室二厅二卫 155．26，167．95 均价 4000元/平米 最高价 4300元/平方米 最低价 3060元/平方米 销售状况 70% 楼盘知名度 较高 公司知名度 一般 交房时间 2004．11 优惠情况 一次性及贷款均98折 目标客户 中高收人士，城市白领，商人 建筑设计 板式多层，小高层 综合分析 优势：知名度较高，产品质素较高，外立面造型具有一定档次，园区环境及周边环境较好。 劣势：门前高架公路对园区整体环境影响较大。 综合评价：销售现场包装较具档次 填表时间 2004年7月 泰盈策划部 楼盘名称 风和日丽 发展商 沈阳金生房屋开发有限公司 楼盘位置 沈阳大东区工农路号 售楼电话 物业管理 莱茵河畔物业公司 物管费用 0．6元 房屋类型 多层，小高层 层数 6层，11层 结构 砖混，杠剪 总占地面积 2．4万平方米 本期期数 一期 绿化率 42% 户型 四室三厅二卫 面积大小 154．68——226．12 三室二厅二卫 132．61——147．03 均价