江西省房地产市场目标城市楼市价格趋势分析.docVIP

江 西 省 房 地 产 市 场 目 标 城 市 楼 市 价 格 趋 势 分 析 2010年7月31日 目 录 地理位置概况……………………………………………………………………………………………… 2 各地区楼市概况………………………………………………………………………………………… 2 南昌…………………………………………………………………………………………………… 2 景德镇…………………………………………………………………………………………………3 新余…………………………………………………………………………………………………… 4 鹰潭…………………………………………………………………………………………………… 5 吉安……………………………………………………………………………………………………7 赣州…………………………………………………………………………………………………… 7 参考资料……………………………………………………………………………………………………… 9 江西省房地产市场目标城市楼市 价格趋势分析 地理位置概况 我省的地域分布南北长东西窄,可划分为赣北、赣中、赣南三大块。赣北地区包括南昌、景德镇、萍乡、九江、新余、鹰潭、宜春、上饶； 赣中地区包括吉安、抚州；赣南地区包括赣州。结合我公司现实情况，南昌、九江、宜春、景德镇、新余、鹰潭、吉安、赣州地区可作为潜在开发项目所在地进行考虑分析。九江与宜春已给出分析报告，故下面对其他地区楼市进行一些粗略调查分析以供参考。 各地区楼市概况 南昌 2009年一月楼市 均价 4322元/m2 2009年二月楼市 均价 4099元/m2 2009年三月楼市 均价 4236元/m2 2009年四月楼市 均价 4305元/m2 2009年五月楼市 均价 4372元/m2 2009年六月楼市 均价 4484元/m2 2009年七月楼市 均价 4624元/m2 2009年八月楼市 均价 4635元/m2 2009年九月楼市 均价 4850元/m2 2009年十月楼市 均价 4829元/m2 2009年十一月楼市 均价 5436元/m2 2009年十二月楼市 均价 5660元/m2 2009 年南昌房地产市场全年实现价格增长1338 元/㎡，涨幅为30.96%。各主要版块均实现不同程度的上涨。其中红谷滩板块全年涨幅达到77.64%，为各板块之最。而青山湖板块全年涨幅3.24%，价格波动不大。2010年6月最新统计，南昌新房共 415个楼盘，292个楼盘在售。南昌在售新房均价：6052 元/平方米。 小结：国家在年底出台一系列政策的根本目的在于维护房地产行业健康有序的发展，同时挤压投资性购房带来的泡沫。而南昌房地产市场目前刚性需求仍在，因此对整个南昌楼市所产生的影响也仅仅是一小部分。目前的供求关系已经日趋紧张，供远远小于求。除非政府能在市区一次性出让1000 亩以上的土地才有可能缓解目前的供求矛盾。在经过了2009 年一轮疯狂上涨之后，各开发企业资金充裕。随着朝阳洲规划的日渐实施，朝阳洲片区土地出让也显得炙手可热。当充裕的资金遇上优越的地段，2010年上半年地王频出是显然的，高地价所对应的必然是高房价。因此，在房地产行业仍然作为拉动内需的主要产业的大环境下，2010 年南昌房地产仍将保持高位平稳运行的态势。 景德镇 景德镇在售新房均价：2500-3000 元/平方米。 目前市区房价基本还在2500左右。而以新厂地区，陶院一中附件周边地区的房价为最，已经屡创新高了。而2010年的新盘，基本都打着小高层电梯房为卖点，均价在3000左右了。 小结：国家这次连续出台新政，主要目的是为压制房价上涨过快，针对的是炒房。就景德镇的情况来看，一是既没有大规模的炒房团光临瓷都楼市，也无市民疯狂炒房。基本还是以自住为主；二是，我国目前已经有通货膨胀的现象，物价都在上涨，CPI一直处于上涨趋势，不可能就只有房价下降；三是，现在房地产已经是国民经济的主要力量之一，带动了上下游多个行业的发展，在GDP上占有一定的比例，国家不可能打压房地产的发展。 　　其次，从房地产本身的属性来说，地价决定楼价。获得土地是进行房地产开发的第一步，也是必不可少的一步。而土地成本也是房地产开发中仅次于建安成本一项大的支出。那么景德镇的土地价格基本上都在100万/亩。以此计算，规费200元/平米；建安成本如果是砖混结构的其最低价格在600元/平米 ；框架结构如果是小高层达到