物业管理价格市场化刍议.docVIP

物业管理价格市场化刍议 江苏省建设厅房地产业处 陈 健 物业管理是市场经济的产物。随着我国对外改革开放，住房制度改革的不断深化，住房货币化的实施，产权制度的改革，使物业管理企业开始面临改革带来的充满生机的庞大市场。 但是，目前与物业管理市场化发展不相协调的是，物业管理价格管理体制与运行机制上，仍基本处于政府定价，建设单位补贴，多种经营、以副补主的做法，物业管理服务费标准偏低，收缴率低的结果，直接导致物业管理企业长期亏损经营、无发展后劲。低成本的运作，使服务质量难以提高，形成制约物业管理发展的“瓶颈”因素。 政府定价显现的局限性 价格制定行政化的倾向，导致物业管理行为的行政化。易养成物业管理当事人对政府的过多依赖，业主片面认为物业管理是政府应当的福利行为。物业管理企业行为则“政府要我干”，政企不分，缺乏激励机制，部门设置小而全，“大锅饭”色彩浓厚，制约着企业的成长。政府在市场经济活动中也自觉或不自觉地充当了“运动员”的角色。市场主体行为上的偏位，不利于当事人履行权利义务主动性、责任性的培养。 忽略了物业管理社会平均成本和企业个别成本在具体活动中的差别。政府定价往往偏重于社会平均成本（甚至不能做到成本核算），所谓社会平均成本是指同一地区，物业管理行业内不同企业提供同一服务的平均成本，它基本反映了现有生产力水平和消费条件下，地区内物业管理服务产品平均消耗的物质资料和人工费用支出。物业管理市场流通的商品主要是服务，是商品就会发生成本。由于企业之间经营管理水平上的差异，以社会平均成本统一定价，掩盖了经济关系上的差别，使企业的个别经营管理水平、实力、素质、效益无法显现，不能体现价格上的优胜劣汰机制，市场始终处于低层次的虚假供求关系，不能有效地保障当事人的合法权益。 缺乏定价的科学依据。物业管理从属于服务行业，其交易非同于一般商品的“银贷两讫”，由于服务内容、质量始终处于生产与消费的同一过程，其商品成本及质量主要通过对服务人员行为与效果，靠经验值做出客观、公正的衡量和判断，政府对物业管理具体活动中价格判断的短暂性，及缺乏物业管理权威性的服务标准及供参考的参数定额，容易引发物业管理过程中价格与质量上的矛盾。 同时，现行政府定价多依据物业类型，如是否是普通住宅或物业的成新程度确定价格。而在房地产链中，物业管理是最后的环节，不仅具有对物的管理，还有对人的管理，物业管理价格的确定，主要是对企业服务行为及效果而言。购买物业与享受物业管理是不同的两个阶段，其价格的确定与业主购买物业能力有联系，但不应有必然的因果关系。随着住房商品化、私有化的加快，由于我国不同时期住房政策的多样化，业主享受政策购买住房情况也不一样。由此一是普通住宅难准确定性，二是业主对物业的保值增值要求越来越高。随着物业耐用期的延长，管理费用发生的增高，与政府现行的定价原则使价格的减低，物业耐用后期管理难度加大，始终仅能满足是新建物业的管理，对于面广量大的旧物业“弃之可惜，嚼之无味”，不利于住房成为经济增长的长期战略实施。 建设单位补贴使物业管理价格失真 谁开发、谁管理，自建自管的模式目前仍占物业管理的主导地位。由于建设单位自办物业管理拥有市场的优先性，同时出于自身利益的不同，为了“卖点”随意承诺，以减免服务费招徕业主，后期实际运作中的亏损，又对自身的物业管理企业暗补，使业主对物业管理低价格产生信赖，从而产生过高的期望值。长此以往，补贴逐步的有限性，形成服务质量的不稳定，从而矛盾激化，价格最终丧失市场的真实性和均衡性。 多种经营，以副补主的误区 要求物业管理企业采取多种经营，以副补主的作法，是当前物业管理经费不足，没有办法的办法，也是普遍的一种做法。如果是利用物业管理区域中，将成本已摊入商品房价的配套设施经营进行弥补亏损。一是产权归属不清；二是实际提前预支或部分预支了业主的物业管理服务费，是业主为自己交纳物业管理费的又一次隐性支付。 如果企业利用非物业管理区域内的物业，对外经营的收益用于弥补亏损，实质是物业管理企业对业主的一种奉献，是市场经济活动中主体权利与义务的不平等，对企业行为的又一种非正常行政干预，同样反映了企业对业主消费服务的隐性支出。 物业管理的复杂性，决定了其价格决定因素的多样性。价格要反映价值规律，要发挥调节市场，促进社会劳动生产率和市场供求关系的杠杆作用。分析现行物业管理价格成因主要是： 物业管理发展的不平衡性 由于我国处于从计划经济向市场经济的过渡时期，诸多改革推进的不平衡性，需要物业管理在有限条件下寻求发展，政府有关部门、业主、业主委员会、建设单位等市场主体之间，主体与客体之间，都还面临着对物业管理这一新生事物的理解、接受、支持的转变过程。物业产权多元化后，面对个体利益与群体利益的冲突，消费能力的有限性和需求的多样性，接受服务的主动性和被动性，付出服务的同期