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《物业管理实务I》 第七章 物业管理的招标与投标 习题 参考答案 一、名词解释： 1．物业管理招标:是指物业所有权人（业主委员会或开发建设单位）在为物业选择管理者时，通过制订招标文件，向社会公布招标信息，由物业管理企业竞投，从中选择最佳者，并与之订立物业管理合同的过程。 2．物业管理投标:是指符合招标要求的物业管理企业，根据招标要求，提出投标申请，参与投标活动的过程。 3．邀请招标：就是由招标单位根据了解和掌握的情况、信息，有选择地向若干物业管理企业发出招标信息，并邀请其参加投标的方式。 4．投标书：是物业管理企业为取得目标物业的管理权，递交给招标人，就如何管理目标物业起草的文件。 二、填空题： 1．单纯物业管理招标 物业管理与经营综合招标 专项服务工作招标 2．选择余地 降低成本 提高物业管理水平 审查投标者资格及其标书 3．承担招标项目 4．推动物业管理市场化 推动物业管理行业整体水平的提高 明确了双方责任，减少了经济纠纷 促进物业管理企业提高竞争能力 5．广泛性 代表性 权威性 系统全面 可操作 无歧义 客观真实 形式规范 6．截标时间 公开拆封 宣读投标人名称 投标价格 投标文件的其他主要内容 7．公平性 明确性 指导性 合法性 8．针对性 可操作性 体现企业的优势 专业水平 深刻理解业主的意愿 三、选择题： 1．B 2．A 3．D 4．D 5． A 四、简答题： 1．简述物业管理招标投标的原则。 答:物业管理招标投标应遵循的原则 物业管理招标必须贯彻“公平、公开、公正和诚实信用”的原则。因为物业管理招标的目的是在一场竞争性投标中，找到自己理想的物业管理企业。建设单位或业主拟通过物业管理企业投标，从比较、竞争中获益，就必须公平、公正、合理化组织投标和对待每个投标者。 (1)公平的原则。公平是指招标方和投标方的权利、义务关系是平等的。双方是平等的民事法律关系的主体，要承担相应的义务，享受应有的权利。 (2)公开的原则。公开是指招标活动要公开，要在媒体上登出招标广告或公告，公开标书，使合格的投标人能够知道招标活动，有机会参加投标。公正的原则 (3)公正的原则。公正是指在公开的基础上，对符合资格的投标人一视同仁，不得以地区、行业、系统等借口限制或禁止符合条件的物业管理企业参加投标。 (4)诚实信用原则。这是民事活动的基本准则。无论是投标方和招标方，都必须遵循诚实信用原则，特别是投标方，必须要具有相应的资质、业绩等，有符合招标文件要求的能力，不得以欺骗或虚假的手段投标。 2．简述物业管理招标的条件。 答：招标项目应具备如下条件： （1）符合城市规划要求，完成或基本完成项目的主体和配套设施建设； （2）具备招标主体资格和招标条件； （3）投资单位或业主能够提供管理的条件和设施； （4）招标所需的其他条件已经具备。 3．信誉调查取样应注意哪几点？ 答：为了保证随机取样的公平性、公正性，通常调查取样时，应注意以下几点： （1）调查取样必须由招标人组织的招标机构负责带队，开展工作； （2）应对各投标人的调查取样同时进行，避免相互干扰； （3）应到现场随机抽样，不能事先通知安排，预防取样不实； （4）现场取样调查完毕，应立即把调查表密封带回。 4．简述开标阶段的任务和程序。 答：物业管理项目招标的开标分为评议标书阶段，现场答辩阶段两个过程。 第一，标书评议 (1) 按照招标书中规定的截标时间，在公证机关、投标管理部门工作人员以及投标人代表共同参与、监督下，公开拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。并把标书分发评委评阅。 提交投标文件的投标人少于3个的，招标人应当依法重新招标。 (2) 经过评委认真仔细、独立完成标书审查和评阅之后，采用无记名方法，给标书评分。评标委员会通常应由招标人代表及物业管理技术，管理方面的专家组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理技术、管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。 第二，现场答辩 (1)评标委员会对投标标书评议后，应组织现场答辩。答辩目的之一是进一步了解标书的真实性、可操作性、客观性；二是对标书里的一些提法专家如有疑问，甚至发现有错误，有必要对一些疑问进一步澄清，帮助业主委员会（或开发建设单位），以及物业管理企业共同把好管理关。 (2) 根据投标人代表以及拟接管目标物业的管理处主任回答问题的准确性，表达问题的逻辑性，分析问题的层次性以及形象、仪表、风度等方面表现，由评委无记名进行评分。 5．简述招标文件编制的程序。 答：招标文件编制程序如下： （1）熟悉项目 物业管理要开展招标，首先要对物业