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物业管理人力资源素质研究 A Study of Labor Quality in Property Management Establishments 穆汉卿 刘一声 汪疆平 第一部分 物业管理人力资源素质论 素质的定义 物业管理的人力资源素质及其特征 物业管理人力资源素质的提高过程 基本规律 物业管理企业员工获得技能的主要途径 现状、分析与对策 现状与分析 指导性原则与模型 物业管理的发展趋势 有指导意义的几条原则意见 理想的人力资源结构模型 第二部分 企业如何提高其劳动力素质 物业管理企业面临的员工管理问题 物业管理公司的员工素质要求 提高员工素质的四个方面的工作 管理体系的建设 培训体系的建设 激励机制的建立 物业管理健康发展的两大瓶颈 在本文的开篇即提出这个问题，作者的用意是：人力资源及其管理的各个要素都同社会经济环境和社会经济发展状况有非常直接的关系，也可以说，对物业管理人力资源素质的各方面研究脱离不了人力在本行业和其他行业之间的状况和运动规律的研究。所有的要素都是相互影响和相互作用的。 从20世纪80年代初期，深圳出现第一家物业管理公司至今，物业管理在我国的发展已经进入了20个年头。而且，随着九十年代初以来，房地产产业成为我国沿海和发达地区、经济中心区的地区性支柱产业，对优良质量物业管理的需求在近20年来呈现出来越来越迫切的趋势，物业管理作为一个行业确实在这种旺盛的市场需求中获得宝贵的发展机遇。但是，坦率地说，如果从经济运行的规律去观察，可能会发现，物业管理的发展程度并不象一个历史已经有20年的行业。因为，整整20年了我们还是很遗憾地看到： ●真正有规模、系统的物业管理基本上只集中在经济发达的沿海地区和部分的中心城市，在全国范围内的发展是极不平衡的，有些地区几乎原始和空白； ●70%以上的物业管理企业仍然处于亏损经营的状态，赢利能力低下，而且； ●行业中大部分企业并没有脱离房地产发展商而成为真正独立的行业； ●行业发展早期就存在的难点、疑点甚至黑点问题仍继续存在； ●行业吸引不了投资，特别是外资对进入这个行业几乎没有什么兴趣； ●有关物业管理的负面新闻大量充斥媒体，等等。 改革开放以来出现了很多包括物业管理在内的新兴行业，如金融期货、保险甚至房地产业本身都取得了令人瞩目的发展，但根据上述的种种现象看，物业管理的发展速度和发展程度是相对落后的。因此说物业管理经过20年的发展进入了一个成熟的阶段，这个结论下得似乎为时尚早。 所以在物业管理行业内部，行家们都比较赞同这么一个观点，即物业管理行业的发展存在2个大的瓶颈，如果这2个瓶颈得不到突破，物业管理行业要进入理性和成熟的时期是完全不可能的。这2个瓶颈是： 环境瓶颈 主要是指法律、法规、公众观念和行政环境。如果没有一部法律去清晰界定涉及物权的各种关系，以建筑物区分所有权的理论去清晰地规范物业管理各个主体之间的关系，如果没有一部全国性的物业管理法规去规范现在各地林林总总、从立法原意到操作性都差别巨大的地方性法规，如果公众对物业管理的观念仍然停留在计划经济时代或仍然被误导，如果政府部门对物业管理行业仍然不从具体参与转变到宏观指导的话，物业管理行业是很难获得一个公平和健康的竞争环境的，如果这样的话，物业管理要走向成熟当然是无从谈起的。相信这个问题有专家去专门论述。 机制瓶颈 主要是指物业管理企业内部的企业运行机制。由于受到各种因素的制约，物业管理行业中的大部分企业并没有与现代企业管理制度真正接轨，特别是受到劳动力素质制约的现代化人力资源管理体制和运行机制与行业发展的要求相差甚远。最普遍的现状是人力资源的素质与现代企业运行机制在相互制约，即大多数企业的人力资源管理机制，在政策、计划、招聘、培养、评估、再开发等一系列环节上都没有形成合理的体系，从而约束了企业现代管理制度的建立，使企业难以获得质量可靠的人力资源。而得不到有效开发的人力资源使劳动力素质很难有适应行业发展的提高，从而反过来约束了企业形成它必需的企业竞争力与竞争优势。他们之间是一个互为因果的关系，必须从中寻找解决问题的切入点。本文作者认为，对机制瓶颈的突破，人力资源素质及行业劳动力素质可以被认为是一个较好的突破点。我们通过对影响行业劳动力素质的一些最主要的相关因素进行分析开始，对如何提高物业管理行业劳动力素质这个课题进行初步的探索，希望找出一些共性的东西，如规律与模型等，使物业管理行业的人力资源素质问题能在行业内得到普遍的重视，也使行业的人力资源素质能够稳步地提高。 为此，本文分两个大部分。第一部分是探索与素质有关的基本理论问题，分析物业管理人力资源的性质、运动特点、现状等，并通过基于事实和现实提出提高人力资源素质的设想。第二部分具体论述企业如何提高人力资源素质，提出了一些基本的原则和具体的做法