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物业管理企业市场化面临的问题及对策 长春房地集团物业有限公司 李伟 我国的物业管理诞生于1981年，刚开始在深圳、广州起步，到90年代，特别是小平同志南巡讲话后，在房地产建设热潮的推动下，得到迅猛发展。经过20多年风风雨雨的历程，走出了条坎坷而辉煌的道路，全国近2万多家专业物业管理企业的出现，改变了香港物业管理企业曾经在大陆扮演重要角色的格局。从开始在住宅小区尝试的专业管理，很快推广到商业大厦、大型购物中心、公寓别墅，而且已向公产房、单位自管房等领域全面渗透，物业管理还进入了高等教育系统，特别是在国家“十五”计划纲要中，明确提出“推广和规范物业管理”，这些都标志着物业管理，已经由感性认识上升为理性认识，同时作为一门新兴的行业，也同其他行业一样理所当然地进入了竞争时代。许多物业管理企业正在以开拓市场的方式求得生存和发展。基于此，我国的物业管理企业如在激烈的竞争中开拓市场已是不可回避的事实。 一、我国物业管理的发展过程及物业管理企业的类型 我国的物业管理发展过程和物业管理企业是计划经济向市场经济转型期的产物。不同于国外的物业管理和物业管理企业，有它独特的发展过程和特有的类型。 （一）、我国物业管理的发展过程 我国的物业管理经过20多年的发展，大致可分为三个阶段。 1、从1981年3月10日，全国第一家物业管理公司－－深圳市物业管理公司成立至1994年3月，是我国物业管理的探索和起步阶段。 2、从1994年4月1日建设部33号令《城市新建住宅小区管理办法》颁布和实施至1999年5月，是我国物业管理进入规范化大发展的阶段。 3、从建设部1999年5月23日在深圳市召开的全国物业管理工作会议至今，是我国物业管理全面走向市场化阶段。 （二）、我国物业管理企业的类型 我国的物业管理企业在从无到有，从少到多的发展过程中，按照组建方式、内部运作机制和企业与物业的产权关系等方面进行分类，共有十种类型。 1、根据物业管理企业的组建方式，可分五种类型： 一是由房地产开发企业投资设立的分支机构。　 二是由房地产部门所属的房管所转换为物业管理企业。 三是由大中型企事业单位自行组建的物业管理企业。 四是按照《公司法》要求，由社会上的公司、个人发起组建的，通过竞争取得房产管理权的物业管理企业。 五是由街道办事处组建的物业管理企业。 2、根据物业管理企业内部运作机制，可分三种类型： 一是管理型物业管理企业。 二是顾问型物业管理企业。 三是综合性物业管理企业。 3、根据物业管理企业与物业的产权关系，可分为两种类型： 一是委托服务型物业管理企业。 二是自主经营型物业管理企业。 二、我国物业管理企业开拓市场面临的问题 我们从物业管理的发展过程和物业管理企业的类型中，可以体会到，物业管理已进入了一个全方位的竞争时代，物业管理企业在迎接竞争，不断开拓市场谋求生存和发展的道路上将面临着一系列的问题。 （一）、法规建设严重滞后，物业管理企业举步维艰 在物业管理的发展过程中，尤其是物业管理企业在开拓市场的道路上，各种新情况、新问题层出不穷，一些深层次的问题逐步暴露出来，也同时反映出，法规建设严重滞后于行业的发展。虽然这些年国家和地方出台了一系列有关物业管理的法规、政策，但是，由于缺乏“大法”和行政法规的支持，制约了行业的健康发展，导致物业管理中产生的大量矛盾纠纷得不到解决，司法机关对日益增多的物业管理案件，也因缺乏法律依据，难以及时处理，从业主的角度看，应有的利益得不到保护，应有的服务得不到保证。从物业管理企业角度看，自身发展得不到可靠保障，应有的权利得不到体现，尤其在遇到一些棘手的问题，解决时很难找到一个行之有效的、并且来自“大法”方面的有力支持。另外，原有的法规涵概性和深度不够，层次较浅，只局限于住宅区，且只对表面行为和通用事项进行一般性的规范，原有的法规条例之间制定线条太粗，伸缩性过大，可操作性和技术性较差，尤其不重视程序性条文的规范和法律责任的追究，造成无法适用，概念不清，指导思想混乱，导致物业管理企业提供的服务内容不明确，收费困难，造成物业管理企业在开拓市场过程中，面临进退两难的处境，举步维艰。 （二）、市场化运作不完善，物业管理企业压力重重 目前，物业管理企业中的职业化队伍尚未形成，物业管理的市场化程度较低，这与现今楼市的完全市场化相比差距更大，尤其是楼市的消费者都能亲身感受到的，购房选择可以无拘无束，物业管理企业的选择却往往身不由已。这种由开发商指定物业管理企业的作法带有明显的计划经济时代烙印，与市场经济时代格格不入，同时这也是物业管理企业与业主委员会关系紧张的重要原因。另外，招投标行为不规范，即使推行了竞争机制，实行了招投标，也存在有招投标程序不规范、运作成本高、压价招标、评委组成不合理、甚至有暗箱操作等现象发生。出现了业主恶意炒作物业公司，任意