物业管理企业窘境、困境及其对策.docVIP

物业管理企业窘境、困境及其对策 厦门金都物业管理有限公司 卢仁辉 一、 厦门物业管理企业面临的普遍窘境和困境 1、 管理面积偏小、楼盘分散 迄今为止，厦门已有超过200家的大大小小的物业管理公司，目前数量仍在增加之中。虽然从1998年至2000年连续三年厦门每竣工楼盘均达200余万平方米，但真正实施物业管理的小区或楼宇又有多少楼盘面积?占当年竣工面积比例又有多少呢?就是以竣工面积100％实施物业管理，每家每年仅能分得1万余平方米。如此物业管理楼盘的增量和僧多粥少的局面，一定难以造就物业管理行业龙头企业。 由于厦门的地产开发往往出现数万平方地块由若干家地产公司分头开发，相邻的楼盘由不同的开发商自建的物业公司进行管理，亦因此导致一级、二级物业管理公司的物业管理面积增长缓慢，大多数物业企业所管理的楼盘较为分散，无法形成楼盘物业管理的区域中心，亦即无法形成区域中心物业管理的人力资源成本共享的优势。 厦门乃是沿海城市中物业管理市场化竞争程度较高的特区城市，但因本行业发展缺少扶持力度，又因法规规章不全或不具备操作性从而使得物业管理行业的发展速度滞后和发展后劲乏力。 厦门金都物业管理股份有限公司乃是一家成立较早、民营股份制、且在全国第二家取得IS09001、IS014001、SA8000三大国际认证的一级物业管理企业。由于厦门城市面积狭小、人口增长缓慢，加上国有地产开发企业对自己开发楼盘的物业管理的垄断和保护，使得像金都物业这样管理资质、管理水平和实力的物业企业目前的楼盘物业管理面积仅为60余万平方米，这与其在厦门的物业管理行业中的地位和影响是极不相称。以金都物业对物业企业发展的探索及努力和对企业品牌建设的目标设定和对行业的贡献来说，本企业如在深圳市，其对应的物业管理面积应在200万平方米之上。 2、物业管理企业的困境与管理面积之间的比例关系 厦门目前对物业管理的收费标准实施的是政府指导价，由于市场经济发育较早，广大业主作为消费者的权益保护意识很强。眼下开发商在房屋预售时对物业管理收费的炒作往往概念大于内容，而且经常没有正确理解开发与售后服务之间的紧密关系。房产开发与物业管理乃是同一产业链上处于不同区位的上下游企业和各自独立的法人主体，其盈利结构和企业特征差别极大。凭心而论， 目前大部份房地产开发商没有意识到或意识到但不重视房屋的物业管理服务好坏对开发商后续房产开发与销售存在多大的正面推动或负面抵毁的作用，说句实话，即不重视地产的品牌建设和塑造，短期行为的居多。任何一个目光长远的企业均必须重视和扶持合作伙伴，打造自己企业的核心竞争力，将不擅长的产品或服务交给擅长的伙伴企业，上下游产业链关联企业一起成长壮大。可目前的事实是开发商与物业管理之间存在不公平与不合理的合作现象，开发商因物业管理市场的恶性竞争而乘机转嫁开发企业自身的包袱和应该由上游企业合法承担的开发成本，进一步恶化物业企业的生存和发展环境。 由于物业管理市场存在招投标不规范、没有透明度，亦不遵守相关法规规章。因此，物业管理的按面积收费即常规物业管理收费标准逐年呈下降趋势已成为必然，这种局面对已形成物业管理无规模优势就难以实现企业盈利进而实现企业发展的共识的物业管理行业来说，无疑是雪上加霜。试想，一个中小型特区城市，200多家的物业管理公司，行业发展水平普遍不高的情况下，如无管理面积迅速有效递增，要实现常规物业管理项目下的盈利无异于痴人说梦。 物业管理行业的发展受到诸多因素的制约，其中的一个重要制约因素就是除了管理面积无法有效递增外的供电、供水等垄断性企业从物业管理企业的托收户头上强制性划拨水电费这种侵占资金和利润的不平等行为。一家物业管理企业只有那么几万平方米的管理面积，管理收费标准因业主委员会纷纷成立、市场的非理性竞争而逐年下降，那么，必须保持常规物业管理在较高规范水平下同时实施企业发展计划无异于纸上谈兵。由此可见，积极开拓楼盘市场，实现管理面积的有效增长，乃是企业发展的根本性因素。 3、物业管理企业人才缺乏 尽管厦门物业管理市场化程度较高，但是厦门物业管理行业中真正具备品牌号召力的企业极少。由于物业管理企业的盈利模式(规模优势、薄利生存)决定行业的工资收入水平较低，与其它行业相比不具备任何优势，加上传统习惯思维依然认为，物业管理就是看大门扫地板的，行外的人们对物业管理基本上缺乏了解，因此无法吸引高素质高学历的人才加盟本行业亦属正常。目前物业管理企业在维持现有规模和生态及企业发展的过程中普遍遇到的是人才紧缺问题，这也是物业管理企业发展的窘境之一。 二、 破解困境的对策 1、政府重视行业的发展，舆论的造势与扶持，培植区域性名牌龙头企业，带动行业的扩张和发展，制定完善