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物业管理企业的出路在于发展品牌战略 实施集约化的管理 郑州市物业管理协会 武风翔 物业管理作为房地产开发建设的售后服务行业，在郑州虽起步晚，但发展却相当迅速。从1996年6月开始，在已建成的居住小区全面推行物业管理，到2000年底仅四年的时间，就有181家社会性和开发商自行组建的物业公司，28家由房地产管理所转制而成的物业管理公司，共计209家。管理着627个小区、大厦、商场、写字楼、机关文化场所等。伴随着一幢幢大厦的落成，一座座住宅小区的交付使用，住房制度改革一步步深入，公有房产一套套变成私有房产的同时，一家家物业管理公司也就纷纷诞生，平均每月诞生4·5家。这种快捷的发展速度和蓬勃的发展景象，实在让人感到欣喜，但有些问题也颇为忧虑。目前物业管理公司都分别存在下述问题： 1.有些物业公司良莠不齐，不是按公司法通过正规程序而组建，多为应付竣工验收而临时挂牌，名有实无，对外叫“公司”，对内叫办公室，无四证(工商局颁发的经营证、房管局颁发的资质证、物价局颁发的收费证、培训部门颁发的上岗证)，说严格点实属非法从业。  2.有些开发商为使保修费不外流，一两幢楼也自行组建一个物业公司，麻雀虽小，五脏俱金，浪费了管理资源，加大了管理成本，收不抵出，举步艰难。 3.在209家物业公司中，有95%开发商和房管部门下设的分公司，没有独立法人地位，无资格走向社会参与市场竞争；仅有5%具有独立法人资格的社会性物业公司，且所接的物业不是配套设备设施不全，就是难于管理的“二传手”物业，使物业管理有市场，无竞争，有改革，无开放。 鉴于上述状况，笔者认为，物业管理企业的过多过快发展，建一幢楼就出现一家物业公司，这不一定是好现象，不一定是真发展，应当加以摒弃，向着社会化、集约化、品牌化的管理方向发展，不能走鱼龙混杂、滥竽充数的窒息企业发展的路子。 所谓物业管理企业集约化的品牌管理，就是依靠现代化的科学管理手段和高素质的管理人员，由具有独立法人资格的社会性物业公司，对物业实行集中统一的管理。这种集中的统一管理，不仅能避免上述弊端的产生，避免自家打仗，分争天下，还可给物业管理公司带来诸多效益。 1.物业公司实行集约化的品牌管理，减少数量，提高质量，可大大节俭管理成本。 以数量求质量，当数量发展到一定程度，达到饱和，供大于求的时候，就要控制速度，限制数量发展，提高质量，追求品牌，以使管理再上新的台阶，营造新的社会效益，经济效益。如将209家物业公司进行整顿合并，以名牌公司为基础，组建集团公司，对若干物业小区实行统一管理和调配，合理配置人力、物力，就可大大节约财力，减少管理成本，降低收费标准，使业主直接受益，对物业管理满意，自然就提高了物业公司的声誉，增强了市场竞争能力。 2.物业公司实行集约化的品牌管理，统一标准，规范行为，可大大减少与业主的矛盾。  以品牌为旗帜，将集团公司所管辖的若干物业小区，均统一在一个品牌旗帜下，每个物业区的所有从业人员的行为都是统一的，物业管理模式、小区规章制度，管理收费标准等等都是一致的，真正做到“管理无纰漏，服务无挑剔，规章无异词，收费无不同”。卫生清扫、治安巡逻、道路养护……都是一个标准，一个模式，想要挑剔无缝隙，想要比较都一样。这样矛盾减少、人心顺畅，物业管理公司与业主之间的关系融洽，就出现了社会效益，品牌形象就能进入市场，深入人心。 3.物业公司实行集约化的品牌管理，资金集中，余缺互补，可产生宏观的经济效益。 集约化的物业管理，通过每个物业区取得的微利，集中起来，就是宏观的经济效益，集团公司在整体运作上就有回旋的余地，即便是个别物区一时无利或收不抵支，集团公司亦可输血扶持，使小区增强内力，扭亏为盈。 4.物业公司实行集约化的品牌管理，要走社会化、市场化的道路，在竞争中创品牌。 现有的物业公司，多数为开发商和房管部门自行组建的，实行的是“自家田自家种”，“谁建设谁管理”的封闭式管理模式。这类公司的组建者，只顾眼前“肥水不流外人田”，可给后来的商品房销售带来困难。因为这样的公司只关注为主管单位负责，勿视物业管理的自身建设，内部无活力，对外无竞争力，服务不到位，管理不严格，造成业主不满意，政府不满意，给商品销售带来不利影响，开发商又不满意，物业公司内部意见分岐，自己也不满意的尴尬局面。为此，笔者认为： (1)建立一个公正、公开、公平的物业管理有形市场，这是物业管理推行社会化，具有永久生命力的关键之举。凡投入使用的住宅小区(大厦)，均纳入这个有形市场里，实行公开招标投标，业主和物业公司进行双向选择，公平竞争，优胜劣汰，打破“谁开发谁管理的格局”。 (2)业主与物业公司之间是一对矛盾的主体。几百人口、上万口人生活在一个环境里，管理与被管理之间、邻里之间的矛盾是经常发生的，互相间的纠纷是不可避免的。为了保护