物业管理方案拟写提纲8.docVIP

物业管理方案拟写提纲第一部分 物业管理招投标的基本程序——知己知彼，百战不殆物业管理企业介入市场方式的发展接管方式直接应聘方式投标方式条例的要求第二十四条　国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。10万元以下的罚款。1.准备阶段/邀标）确定招标项目、招标指导思想及原则向社会发布招标公告。 相关链接——招投标方法和组织方法：注重目标物业管理与服务总体策划的招投标方式 确定物业管理费报价及费用测算的招标方式 组织开发商招标 /小业主招标 /委托代理机构招标 2.招标阶段)编写招标书 （P12）物业管理内容（基础服务管理、特殊要求管理）对招标的有关说明（物业管理委托期限，物业移交日期、给物业管理提供的条件，以及其他需要说明的问题）物业管理考核标准与奖惩措施投标开标时间 投标单位资质审查招标项目交底（标前会议，或者先到现场视察，再集中开标前会）投标书的报送（物业机构）3.开标阶段 现场答辩（沟通）评标委员会采用会议形式审查和评议各投标单位的标书评标委员会确定预选中标单位公证员宣读公证书，确认中标单位（如有必要） 4.中标和订立合同合同的主要条款附件 物业管理招标的内容(一)非经营性物业管理招标的内容 1.前期顾问服务内容 开发设计建设期间提供的管理顾问服务 物业竣工验收前的管理顾问服务 2.实质管理服务内容 /保安服务/清洁服务/房屋及设施的维修保养服务/财务管理服务/绿化园艺管理服务/其他如上门特约服务等 (二)经营性物业管理招标的内容/实质管理服务 主要目标——利润目标 实质管理服务中不断保持物业市场地位，维系收益的提升 第二部分 ——明知山有虎，偏向虎山行投标前期工作 取得从业资格（国家资质/地区性资质）收集招标物业相关资料(1)报章杂志(2)网络传输(3)同行业公司(4)考察现场 招标物业条件分析(1)物业性质（住宅小区 /服务型公寓 /写字楼 /商业楼宇）(2)特殊服务要求（经营/联盟/特色服务）(3)物业招标背景（特指性/背景）(4)物业开发商状况（设计/施工质量 /招标原因）(1)以往类似的物业管理经验(2)人力资源优势(3)技术优势（信息管理技术/绿色工程/高科技防盗安全设施 (4)财务管理优势（核算制度/分析方法/管理流程）(5)劣势分析（竞争分析）(1)潜在竞争者（技术“黑马” /背景“黑马” (2)同类物业管理公司的规模及其现接管物业的数量与质量（规模大小可能影响选择判断 (3)当地竞争者的地域优势(4)经营方式差异 经营风险/政策风险/是否套取资料 ? (一)购买阅读招标文件(二)考察现场/图纸工程项施工是否符合合同规定与设计图纸要求技术经检验达到国家规定的质量标准设备调试、试运转达到设计要求确保外在质量无重大问题周围公用设施分布情况主要业主情况 （服务策划的重点）当地的气候、地质、地理条件制定管理服务方法及工作量制定资金计划：预付款、保证金/接管期间费用支出明确领会了招标文件中的各项服务要求、经济条件计算或复核过服务工作量掌握了物业现场基础信息拥有分析所需的、适合当地条件的经验数据方案评估与调整封送标书、保函评标/答辩准备 营运服务工程服务行政服务客户管理服务资产管理服务投资服务第三部分 物业管理服务方案编制技巧——找出亮点，放出光芒第一节：提高管理服务水平 的整体设想与策划A、采取什么样的物业管理模式B、定下什么样的服务承诺C、确定工作中的重点D、采取什么样的具体措施P41） “五星级酒店”与“五星级酒店物业管理” （P114）CIS运用 （行为环境 /视觉环境 /情感环境 P117）全方位整体经营/大厦整体形象 /楼宇设备管理（P143）P143）标识导视系统 CI设计 远程电子购物系统 研究制订TY小区住宅小区生活质量的评价指标 消灭房屋空置率 P260—260）P264—266）利益的根本矛盾/物业保值、增值意识被动/物业管理服务意识被动/物业形象服务缺乏/私人个性服务缺乏/沟通服务缺乏 1、管理酬金定额收取，彻底照顾业主利益。2、制定个性化酒店家居服务套餐式物业管理服务。3、引入形象设计与建设概念，提升物业公司的形象。4、提供物业租赁服务，满足业主需求5、创造静