物业管理财务成本管理（教材）.docVIP

成本管理观念 成本≠服务过程的费用；向前延伸—服务的市场需求分析、相关技术的发展态势分析，以及服务的设计；向后延伸—业主或顾客的使用、维护及处置；涉及—服务的信息来源成本、技术成本、后勤成本、管理成本、库存成本、销售成本，以及对顾客的维修成本、处置成本等；“尽可能少的成本付出” ≠“减少支出、降低成本” ；物业管理企业成本费用物业管理企业成本费用主要包括营业成本和管理费用两个方面。 营业成本物业管理企业为了获得营业收入而耗费的各种财物及劳务的成本。管理费用是物业管理企业为管理和组织物业管理活动而发生的各项费用。 营业成本按用途分类 直接材料费：物业管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等。间接费用：物业管理单位管理人员的工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧费用修理、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通讯费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保险费、保安费、绿化维护费、低值易耗品及其它费用等。 营业成本按性质、内容分类公共性服务成本：①公共设施的维修保养费用。②公共环境卫生的清洁费用。③绿化费用。④保安费用等。代办性服务成本：企业在公众代办性服务中，按规定比例收取的代办费，它的成本仅为一般分摊的人工费。特约服务成本：受房屋和租户的委托而完成的特约服务所耗材料和人工费用。租赁服务成本：出租房的摊销、出租房在修理过程中发生的修理费用。兼营服务成本：一般不单独核算的理发、沐浴、餐饮业、小卖部等服务成本。管理费用主要内容 ? ? 工资、福利费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、财产保险费、办公费、修理费、低值易耗品摊销、广告宣传费、差旅交通费、业务招待费、折旧费、劳动保护、职工取暧费、印花税、房产税、车船使用税、土地使用税和坏帐损失等。物业管理 企业成本费用管理的关键点打开成本管理的大门成本管理系统的组成 组织系统：预算编制机构、监督协调和仲裁机构、考评机构等（成本中心、利润中心、投资中心）。信息系统（责任会计系统）：编制责任预算、核算预算的执行情况、分析评价和报告业绩。考核制度： ? ? ? ? ? ?规定代表责任中心目标的一般尺度； ? ? ? ? ? ?规定责任中心目标尺度的唯一解释方法； ? ? ? ? ? ?规定业绩考核标准的计量方法；? ? ? ? ? ? ?规定采用的预算标准 ? ? ? ? ? ?规定业绩报告的内容、时间和详细程度奖励制度：货币奖励、非货币奖励、负奖励。直接人工费用的控制 简约、有效的架构和程序—降低事务处理成本恰当数量的员工配置—不足造成加班费增加 稳定而有素质的工作团队—避免昂贵的训练成本（流动、无用功）有效的激励机制—工作绩效的保障直接材料费用的控制 采购程序的控制 ? ? ? 材料耗用的控制? ? ? ?—维修工程的控制 ? ? ? ?—工具、设备的利用率 能源消耗的控制 ? ? ?— 设施、设备的改造物资保障的成本管理采购程序的有效性（取得成本、购置成本、缺货成本）；验收：价格、质量、数量；仓库储藏：库存数量的确认（经常储存、保险储存）、储存质量的保障、储存成本；发货控制（需要性的确认）。维修工程的控制项目工程所需材料（设备）统一定价、采购、供应；对于砂、石、商品砼、砖等地方大宗材料，企业器材部可按工程施工图预算用量，负责组织与供应商签订总用量承包招标报价合同；对于施工图预算中所列的主要材料和地方大宗材料及主要安装材料、设备，项目部按预算定额实施用量控制；按工程审批的施工进度计划，提出材料需用量、计划通过审批进行实行总用量控制； 工具、设备的成本管理制定完整的配置和更新计划；更新要注意经济效益；考虑工具、设备的适应和操作性；工具、设备必须具备良好的节能效果；安全及环保符合有关规定；合理的使用设备（使用人培训、操作规范、工作负荷量）；保养和维修（保养计划、设备的完好率、维修率）。设施、设备的改造公共照明设施改造（案例）公共用水的节约方式（案例）电梯运行改造（案例）空调设备改造（案例）建立新型的责、权、利平台 推行收支预算管理 物业管理的收支构成 收入? ? ? A、公共性服务收入—公共卫生清洁、公共设施的维修保养和保安、绿化费等（综合管理费） ? ? B、 公众代办性服务收入 ? ? C、特约服务收入? ?物业管理经营收入是指与业主或业主委员会约定的用作商业用途的收入 业主对共有财产维护的义务——管理费业主共有财产产生的收益：? ? ? ? ? 公共停车费/广告费/场地收益。。。。私人产权?私人要有权决定怎么使用必须要有私人的收入享受权一定要有私人的转让权基