物业管理费的定价1.docVIP

谈物业管理费的定价?????????? ——陆家嘴物业课题组/原载于《现代物业》2003年11期总第17期 摘 要?????? 一、物业管理费定价现状??????为规范上海市物业管理费定价标准，上海市物价局、房地资源局曾相继颁发了《关于公有住宅售后管理服务费收取标准的通知》（沪房地物（1995）522号）、《关于调整公有住宅售后管理费和房屋修缮人工费等收费标准的通知》（沪价房（1996）第219号）、关于印发《上海市商品住宅物业管理服务收费暂行办法》的通知（沪价房（1996）116号）、《关于做好一九九八年度调整普通内销商品住宅物业管理服务收费基准价及浮动幅度的通知》（沪价房（1997）第342号）、和《上海市居住物业管理条例》等一系列相关的物业管理服务收费政策法规和行政规章，对本市公有住房的租金、售后公房、商品住宅的物业管理费收取行为予以规范。概括起来，根据不同的物业类型现行物业管理费的定价可分为以下几种类型:1、售后公房采取政府定价4.5-7.5元;高层住宅每户每月5-10元收取，另行再分别按照每户每月收取保安服务费3-6元和保洁服务费3-6元。住宅小区中的非居住房屋协商定价。 2、商品住宅采取政府指导价0.55元收取，维修费按实际计算分摊以外，其它三项收费由各区、县物价部门会同房地产管理部门规定基准价和浮动幅度，前期物业管理只能在规定的基准价之内，并报物价部门审批;已成立业委会的物业收费标准应经过业主委员会同意，并向物价部门备案。3、办公楼、原属外销居住物业试行市场协议价???? 二、现今物业管理费定价方式存在的问题??????1、不利于市场经济的发展:市场调节价，是指由经营者自由制定，通过市场竞争形成的价格。因此，物业管理费从政府定价逐步过渡到市场定价是社会主义市场经济的必然趋势。目前随着房地产的市场化发展，物业管理作为房地产后续服务行业，也已经历从计划经济下的房屋管理到市场经济下的物业管理的过渡，人们对物业管理是一种消费行为的认识程度已很高，所以物业管理费实行市场调节价是市场经济发展的需要，有利于物业管理市场有序健康地发展。 2、阻碍了物业管理企业优胜劣汰的市场需要2500余家，管理上良莠不齐，在现行的物业管理的价格体系下，物业管理费定价取向基本由物业的硬件和政府的指导价所决定，不能真正体现物业管理企业管理上的优质优价和凸显物业管理企业按业主需求来提供服务的个性化管理特色，物业管理基本上停留在最基础的物业管理服务上。但是，随着国民经济和房地产业的蓬勃发展，人民生活水平的不断提高，越来越多的业主要求物业管理企业提供高质量的服务，许多服务项目已超越了传统物业管理的范畴，如代办业务、配送服务、社区文化建设等。另外，高中档商品房业主也有享受中高档物业管理服务的要求，如对安全保卫、环境卫生、绿化植被、文化活动有不断增长地需求。物业管理企业是自主经营、自负盈亏，以盈利为目的的企业，在目前物业管理收费指导价限定下，由于优质不能优价，使一些有能力提供高品质服务的企业难有作为;使一些管理能力低下的物业管理企业得不到有效抑制，市场经济的竞争机制无法真正引入，阻碍了物业管理资源优化配置，无法使物业管理企业优胜劣汰。只有通过市场调节价，将物业管理的水平提高与业主应交纳的物业管理费相适应，使物业管理费的收取和物业管理企业提供的服务达到物有所值，使物业管理服务的消费能真正按质论价，才能推动知名物业管理企业的发展，促进物业管理市场的发育和完善。 3、现行定价策略损害了业主的利益综上所述，实行市场调节价是维护广大业主利益和保障物业管理企业发展的前提，物业管理市场的发展和完善必须实行市场调节价。但是，我们同时也看到我国的社会主义市场经济还有待进一步完善，消费者对于优质优价、消费付钱的意识还有待增强，同时，必须兼顾广大居民的经济承受能力。因此，实行市场调节价应有所区别。??????4、商品房物业管理费分等定价政策无法真实反映市场变化现代社会是一个高速发展的社会，物价水平、劳动力价格和能源耗费随着经济发展而不断变化。物业管理费涉及劳动力价格和能耗价格，因此，也是一个变数。商品房物业管理费分等定价无法真实反映市场变化，需要不断地进行调整，而这种调整也不可避免地具有滞后性。价格调整的滞后性会传递至企业，造成企业对物业管理价格反映的滞后。这样的反映滞后无疑对整个物业管理市场和物业管理企业的发展都是非常不利的。???? ▲现行分等定级定价政策存在较大的局限性物业管理收费实行分等定级存在着一定的不科学性，它较多地迎合了传统观念;较多地体现了政府的行政干预，较少地体现市场经济规律和调节作用。现行的分等定级主要体现在物业类型、物业档次和提供的管理服务范围与千变万化的物业管理服务实际情况有较大差异。随着我国加入WTO