物业设施台帐的建立与管理.docVIP

物业设备设施管理 ——物业设施台帐的建立与管理 随着人们工作与生活居住条件的提高，人们对楼宇物业管理工作的要求也在日益提高，因此与楼宇配套的设备设施亦趋于智能化和现代化，设备设施的管理也就成为物业管理行为中的核心内容。设备设施管理得好与坏不仅影响到物业设备系统的使用寿命，还直接影响到物业的保值、增值能力。因此，做好楼宇设备设施的综合管理、建立完善物业设施台帐具有极其重要意义。 一、物业设施建立台帐的必要性（目的） 现代物业设备设施管理的主要内容包括：设备的基础管理、设备使用与维护管理、设备的故障管理、设备的维修管理、设备的经济管理、设备的安全管理等。其物业设备设施管理的目标要求：保持设备完好、保障设备“安全、可靠、经济、合理”的运行、符合环保要求、追求设备寿命周期费用的最经济、延长设备自然寿命，实现设备资产的保值等。基于以上要求，如何更好地进行设备设施管理，建立物业设施台帐就成了必需。 物业设施台帐就是以建筑物为单位，从建筑物所配套的设施的70年使用寿命的目标管理出发，是从设施的使用、维护及维修直至到它的报废处理全过程的最有价值的数据记录，是若干年后多代技术管理人员的设施管理过程中所需求的最快、最直接、最有效的数据资料的反映。建立物业设施台帐是为了掌握楼宇建筑配套的设备设施的种类、数量、基本性能参数和设备使用的长期运行情况及变更记录等，便于对设备系统进行长久性专业化的管理。因此，台帐的建立为提高物业设备设施管理工作奠定了坚实的基础。 二、建立物业设施台帐的形式 （一）物业设施系统的分类 为了让物业设施台帐建立得更规范，更科学，我们必须从基础做起，首先对设备设施有一个系统的分类。在物业管理行业中，通常依据专业用途进行分类：供配电系统、空调系统、给排水系统、消防系统、安防监控系统、电梯系统、楼宇机电设备自动控制系统（简称楼宇自控系统）、通讯系统、计算机与网络系统、音响视频系统、土木建筑设施系统等。各系统的组成如下： 1、供配电系统： (1)供电子系统：变压器、发电机、高压配电柜、直流屏、高压配电设备的保护（辅助）装置及高压送（配）线缆（槽）。 (2)配电子系统：低压配电柜（箱）、用户配电柜（箱）、低压配电设备的保护（辅助）装置、低压送（配）线缆（槽）。 (3)照明子系统：户外的灯光：彩灯、霓虹灯、广告灯、喷泉灯、顶灯、外围射灯、水池灯、航标灯等；室内的灯光：大厅、过廊、楼梯、停车场、会议室舞台灯光设备以及警示灯或临时需求电光源等。 2、空调系统： (1)中央空调子系统：制冷主机、二次热交换、附属水泵（冷冻、冷却）、冷却塔、空气处理机（空调机）、送风机（新风机）、盘管风机、抽风机、送（通）风诱导器、空调管网以及空调介质的处理设备、及配套电气控制等。 (2)专用空调子系统：恒温恒湿空调机、医疗专用空调、窗式空调机、分体空调机、及配套电气控制。 (3)暖通子系统：锅炉。 (4)专用空气处理系统：正负压系统、氧气系统、及配套电气控制。 3、给排水系统： (1)给水子系统 a.升压和贮水设备：水泵、气压装置、水箱、水池、及配套电气控制； b.给水附件：闸阀、减压阀、止回阀、各式水龙头、开水器、仪器仪表及配套电气控制； c.管网。 (2)排污子系统 a.抽升设备（污水泵、雨水泵、及其配套电气控制） b.卫生器具（大小便器、洗手盆） c.排水管网及附件（包括沙井盖、排水沟盖） d.通气系统（通风设备及其电气控制）(3)污水池、化粪池、隔油池及隔油井 4、消防系统： (1)报警系统： a.火灾报警控制器； b.火灾探测器（感烟探测器、感温探测器、复合探测器、气体探测器、其他探测器）； c.模块。 e.手动火灾报警按钮 f.警铃 g.辅助指示装置 h.隔离器 i.消防紧急电话 j.电梯回降控制系统 k.停非消防电装置 l.应急广播设备 (2)灭火系统 a.自动喷淋灭火系统 ①喷淋泵 ②湿式报警阀 ③水流指示器、检修阀 ④喷淋头 ⑤监控阀 ⑥压力继电器 ⑦水力警铃 ⑧延迟器 ⑨试验及泄漏装置 ⑩管网及阀门 ⑾压力表 b.消火栓子系统 ①消防水泵 ②稳压泵 ③气压罐 ④消火栓 ⑤接合器 ⑥消防水箱 ⑦管网及阀门 ⑧压力表 c.气体灭火 ①容器 ②瓶头阀 ③释放阀 ④喷嘴 ⑤配管 ⑥检测控制器 ⑦失重装置 d.泡沫灭火 e.灭火器具 ①粉末灭火器 ②其他灭火器具 (3)防火分区 a.风机（正压送风机、排烟风机） b.风道 c.送、排风阀、余压阀 d.防火卷帘、防火门（含闭门器） e.防烟垂壁 f.控制系统 (4)安全疏散系统 a.疏散指示灯 b.应急照明 5、公共安全技术防范系统（简称安防系统）： (1)传输系统：微波传输、远程传输、光纤传输、线缆、其它； (2)控制设备：电子警察、摄像机、监视器、录像机、云台 、镜头、视频采集卡、录像带、投影机、电梯控