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第1章：珠海市宏观经济分析 1.1 2001-2020年珠海城市总体规划 2003年5月，珠海市最新城市总体规划获国务院批准，《总体规划》的获批，珠海的城市定位为“珠江三角洲中心城市之一，东南沿海重要的风景旅游城市”。这对珠海的建设和发展起到良好的指导和促进作用，同时影响着珠海工业、商业、房地产业、旅游业、第三产业等的发展，战略性刺激珠海经济的提升和人口增加。珠海市第五届党代会的目标为：到2008年本地生产总值比2003年番一翻，力争达到1000亿元。 1.2 港珠澳大桥、广珠轻轨铁路兴建在即 港珠澳大桥经国务院立项并准备兴建，对珠海的发展有着非同寻常的影响力。广珠轻轨铁路将于2004年11月动工，珠海未来将成为中国华南甚至含大西南在内的交通枢纽城市，从而带动人流、物流、资金流、信息流在珠海的流通，加上珠海本身的公路网建设，势必使珠海从一个末端性城市真正提升至区域中心枢纽城市的战略地位。 1.3 良好的政策环境 珠海市政府树立建设“三个基地、一个中心”的目标任务，积极实施“科教兴市、实业旺市、环境强市、文化盛市”的四大战略，大力推进“工业西进，城市西拓”和新型工业化，使珠海经济增长摆脱多年来依靠政策性驱动维持增速的被动局面，开始出现企业（特别是外资工业企业）自主投资，消费结构升级和出口需求增加为动力的扩张势头，全市经济取得跨越式发展。 1.4 与港、澳经济合作加强 如果说港、珠、澳大桥从交通硬件设施方面奠定了加强珠、港、澳经济往来的基础，那么，CEPA的签署则从政策软件方面促进珠海与港、澳的经济合作。 小结： 一个城市房地产的发展依靠这个城市整体经济的发展，相对地，房地产业的发展也能拉动城市经济的增长。住宅市场是一个城市经济发展的晴雨表，珠海市新一轮的城市与经济发展战略，以及政府出台的相关政策，对于本项目来讲都可谓为利好消息。  第2章：珠海市房地产现状及趋势分析 2.1 2003年珠海房地产统计及分析 （1）2001—2003年开发及销售统计 年份 商品房施工面积 (万m2) 住宅施工 面积 (万m2) 商品房竣工面积 (万m2) 住宅竣工 面积 (万m2) 商品房销售面积 (万m2) 住宅销售 面积 (万m2) 商品房销售金额 (亿元) 住宅销售 金额 （亿元） 2001 378.26 275.77 207.19 97.92 151.9 105.53 41.7312 34.1483 2002 356.43 259.43 167.51 94.26 114.21 97.33 36.2 35.96 2003 230.46 184.65 154.78 121.75 109.01 39.21 35.24 资料来源：珠海年鉴及珠海市统计局公布资料 2003年珠海完成房产投资38.8亿元，同比增长4.2%；城中旧村改造工程共完成投资25.89亿元，105万平方米回迁房交付使用，商品房竣工面积154.78平方米，比上年减少7.6%；商品房销售额39.21亿元，比上年增长8.3%；销售面积121.75面平方，比上年增长6.6%。其中，商品住宅销售109.01万平方米，比上年增长12.0%；办公用房销售1.03万平方米，比上年减少73.6%；商业用房销售8.64万平方米，比上年减少10.6%。 分析： 以上资料反映，2003年珠海房地产发展形势较好。商品房竣工面积减少7.6%，而商品房销售面积增长6.6%，说明2003年珠海房地产市场商品房需求呈上升趋势；其中，商品住宅销售面积增长12.0%，证明消费者对住宅的需求上升明显，商品住宅需求增长远远大于竣工面积的供给负增长。同时，在商业物业（含办公及商场）销售减少的情况下，销售总额增长大于销售面积的增长，平均单价有所提升。 附图：珠海市商品住宅销售均价走势图 2.2 目前珠海楼市的几个特点 （1）珠海楼市逐步向市场化竞争，复工项目初露端倪 2000年，市政府针对珠海房地产业发展落后以及城中旧村严重影响珠海社会经济发展和城市形象的局面，开始进行城中旧村改造，同时对房地产市场进行宏观调控，基本停止了香洲城区内其他房地产项目的开工。至2003年6月，珠海房地产市场开始适度有序放开，之前因城中村改造停滞下来的项目相继提出申请复工，同时市国土局开始有序地出让土地。2004年，经审批获准复工的项目已开始进入市场，并在2004年上半年的珠海房地产市场上唱起了主角。 珠海市2004年在建在售项目一览表（非城中村项目） 附图：珠海市新开工项目分布图 区域 项目名称 位置 占地面积（m2） 总建筑面积（m2） 工程进度 住宅套数 (套) 柠 溪 银桦新村 三期 沿河路与人民路交汇处 6000多 30000多 挖地下停车场 170 吉宁山庄 香洲吉柠路 8号 10965 21930 部分建至